HECM para Compra: cómo comprar una casa con una hipoteca inversa
Respuesta rápida
La HECM para Compra (H4P) permite a un comprador de 62 años o más adquirir una residencia principal usando una hipoteca inversa. Usted aporta un pago inicial (por lo general, alrededor del 45 % al 70 % del precio, según su edad y las tasas), la hipoteca inversa cubre el resto y no hay pago hipotecario mensual mientras viva en la casa y se mantenga al día con los impuestos, el seguro y el mantenimiento. Combina la compra de la casa y la hipoteca inversa en un solo cierre.
La mayoría piensa que una hipoteca inversa es solo para la casa que ya posee. Pero existe un programa especial —la HECM para Compra (en inglés, HECM for Purchase o H4P)— que permite a los propietarios de 62 años o más comprar otra casa usando una hipoteca inversa, combinando la venta de su casa actual con los fondos de la hipoteca inversa para mudarse a una vivienda más adecuada sin asumir un pago hipotecario mensual.
¿Qué es la HECM para Compra?
La HECM para Compra es una hipoteca inversa asegurada por la FHA que se usa para comprar una casa, en lugar de para aprovechar la plusvalía de una casa que ya posee. El Congreso la creó para que las personas mayores pudieran mudarse o reducir el tamaño de su vivienda en una sola transacción, en vez de comprar en efectivo (o con una hipoteca tradicional) y después hacer una hipoteca inversa por separado. Usted combina un pago inicial con los fondos de la hipoteca inversa para completar la compra y, desde el primer día, no hay un pago hipotecario mensual obligatorio.
Por qué la usan las personas mayores
Las razones más comunes incluyen mudarse más cerca de los hijos o nietos, reducir el tamaño a una casa más pequeña de una sola planta o de bajo mantenimiento, mudarse a una comunidad más adecuada para la jubilación o comprar una casa más nueva con menos reparaciones. Como no hay pago hipotecario mensual, los compradores a menudo pueden adquirir una casa que se ajuste mejor a sus necesidades y conservar más del dinero de la venta de la casa anterior para gastos de vida, emergencias o cuidados.
¿Cuánto pago inicial necesita?
El pago inicial requerido depende principalmente de la edad del prestatario más joven y de las tasas de interés vigentes: los compradores de mayor edad necesitan menos. Como rango general, espere aportar aproximadamente entre el 45 % y el 70 % del precio de compra como pago inicial, y la hipoteca inversa cubre el resto. El pago inicial debe provenir de fuentes aceptables, como los fondos de la venta de su casa actual, sus ahorros o la venta de otros bienes, y no de otro préstamo.
Lo que sigue pagando
La HECM para Compra elimina el pago mensual de capital e intereses, pero usted sigue siendo responsable de los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda, las cuotas de asociación (HOA) y el mantenimiento, igual que en cualquier casa que posea. La vivienda debe ser su residencia principal, cumplir con las normas de propiedad de la FHA y usted debe completar una sesión de asesoría aprobada por HUD antes de avanzar, igual que con cualquier HECM.
¿Le conviene a usted?
La H4P suele convenir a compradores que quieren mudarse y que, de otro modo, agotarían sus ahorros para pagar todo en efectivo o asumirían un pago hipotecario mensual en la jubilación. No es adecuada si no piensa vivir en la nueva casa como residencia principal o si el pago inicial lo dejaría sin un colchón de efectivo adecuado. Una conversación sin compromiso con Miguel puede mostrarle los números para una casa y un precio específicos, para que compare la H4P con pagar en efectivo o financiar de forma tradicional.
Puntos clave
- La HECM para Compra permite a compradores de 62 años o más adquirir una residencia principal con una hipoteca inversa, sin pago hipotecario mensual.
- Usted combina un pago inicial (por lo general ~45 % a 70 % del precio) con los fondos de la hipoteca inversa en un solo cierre.
- El pago inicial debe provenir de fuentes aceptables, como los fondos de la venta de su casa o sus ahorros, no de otro préstamo.
- Usted sigue pagando impuestos, seguro, cuotas de HOA y mantenimiento, y la casa debe ser su residencia principal.
- Se aplican la asesoría de HUD y las normas de propiedad de la FHA, igual que en una HECM estándar.
Preguntas frecuentes
¿De verdad puedo comprar una casa con una hipoteca inversa?
Sí. El programa HECM para Compra está diseñado específicamente para esto. Usted combina un pago inicial con los fondos de la hipoteca inversa en un solo cierre para comprar una residencia principal, sin pago hipotecario mensual después.
¿De dónde sale el pago inicial?
Por lo general, de la venta de su casa actual, sus ahorros, cuentas de jubilación o la venta de otros bienes. No puede provenir de otro préstamo ni de regalos con expectativa de devolución.
¿Qué tipos de casas califican?
Casas unifamiliares, condominios aprobados por la FHA, muchas casas prefabricadas que cumplen las normas de la FHA y propiedades de 2 a 4 unidades donde usted viva en una. La casa debe ser su residencia principal y cumplir los requisitos de la FHA.
¿Todavía tengo que pagar impuestos y seguro?
Sí. Como en cualquier hipoteca inversa, usted sigue siendo responsable de los impuestos sobre la propiedad, el seguro, las cuotas de HOA y el mantenimiento. Mantenerlos al día es lo que conserva el préstamo en buen estado.