¿Qué pasa con la hipoteca cuando fallece su cónyuge?

Respuesta rápida

Cuando fallece un cónyuge, la hipoteca no desaparece y no hay que pagarla toda de golpe. Si usted era coprestatario, nada cambia: sigue pagando como antes. Si solo su cónyuge estaba en el préstamo, la ley federal (la Ley Garn-St. Germain) le permite tomar el control de la hipoteca existente y quedarse en la casa sin que el prestamista la exija. Si el pago es demasiado alto con un solo ingreso, sus opciones incluyen asumir y refinanciar el préstamo, una modificación del préstamo, vender o —si tiene 62 años o más— una hipoteca inversa que paga el préstamo y elimina por completo el pago mensual.

Si acaba de perder a su esposo o esposa, pelear con un estado de cuenta de la hipoteca es lo último que debería tener que hacer. Pero las preguntas llegan de todos modos: ¿Todavía debo esto? ¿Me pueden obligar a vender? ¿Podré pagar la casa ahora? Esto es lo que de verdad pasa con un préstamo de vivienda cuando fallece un cónyuge en California, en palabras claras y sin la neblina legal.

Primero, lo que no pasa

La hipoteca no muere con su cónyuge, y casi nunca lo obligan a pagar todo el saldo de golpe ni a vender de inmediato. El préstamo sigue ligado a la casa y, mientras lleguen los pagos, el prestamista no tiene motivo para actuar. Respire — tiene más tiempo y más protección de lo que la mayoría de los cónyuges sobrevivientes imagina.

Quién debe el pago ahora

Todo depende de qué nombre estaba en el préstamo:

Ambos estaban en la hipoteca: nada cambia. Usted ya es prestatario, sigue haciendo el mismo pago y la casa es suya.
Solo su cónyuge estaba en la hipoteca, pero usted está en el título o hereda la casa: la ley federal lo protege — vea la siguiente sección.
Todavía nada está claro: por lo general significa que la casa pasa por la sucesión (estate) o por un fideicomiso, y un abogado de sucesiones puede aclarar el título rápidamente.

Estar en la escritura (el título) y estar en la hipoteca (el préstamo) son dos cosas distintas. Puede ser dueño de la casa en papel y aun así tener que resolver un préstamo que solo estaba a nombre de su cónyuge.

La ley federal que lo protege: Garn-St. Germain

Cuando usted hereda la casa de su cónyuge, la Ley Garn-St. Germain le prohíbe al prestamista usar la cláusula de "vencimiento por venta" (due-on-sale) para exigir el préstamo. En palabras simples: el banco no puede obligarlo a pagar o refinanciar solo porque su cónyuge falleció y la casa pasó a usted. Usted entra en el préstamo existente con la misma tasa y sigue adelante. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) también exige que los administradores trabajen con los familiares sobrevivientes que heredan una casa.

Cómo quitar el nombre de su cónyuge del préstamo y del título

Son dos tareas separadas: liberar el préstamo y liberar el título. La mayoría las hace más o menos en este orden:

Llame al administrador del préstamo (servicer), diga que es el cónyuge sobreviviente y pida que lo reconozcan como "sucesor en interés" (successor in interest).
Envíe una copia certificada del certificado de defunción y prueba de que vive en la casa.
Pida al administrador asumir el préstamo a su nombre — la Ley Garn-St. Germain hace que esto sea rutinario para el cónyuge que hereda.
Actualice el título con el registrador del condado, por lo general con una Declaración Jurada de Defunción de Copropietario (Affidavit of Death of Joint Tenant) o una transferencia de fideicomiso, según cómo tenían la casa.
Haga que un abogado de sucesiones revise todo lo que no sea sencillo antes de firmar.

Quitar un nombre del título no lo quita por sí solo del préstamo, y al revés también — por eso ambos pasos importan.

¿Puede pagar la casa con un solo ingreso? Sea honesto con las cuentas

Esta es la pregunta que quita el sueño, y merece una respuesta clara en lugar de una corazonada. El ingreso del sobreviviente suele ser menor que el de la pareja: una pensión puede bajar y el Seguro Social paga solo el mayor de los dos beneficios de ahí en adelante, no los dos. Sume lo que de verdad está entrando ahora:

Su beneficio de sobreviviente del Seguro Social — el mayor de los dos cheques, no ambos
Cualquier porción de pensión para sobreviviente, a menudo 50–100% según la elección que hizo su cónyuge
Ingresos de inversiones, anualidades o renta que continúen
Luego reste el pago de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento

Si los números quedan justos, no se asuste ni corra a vender. Hay varias maneras de bajar o eliminar ese pago — eso es la siguiente sección.

Sus opciones si el pago es demasiado alto

Tiene más opciones que "seguir batallando" o "vender la casa." La correcta depende de su edad, su plusvalía y cuánto desea quedarse:

Asumir y refinanciar: tome el control del préstamo y luego refinancie a una tasa más baja o a un plazo más largo para reducir el pago.
Modificación del préstamo o indulgencia (forbearance): pida al administrador una modificación por dificultad económica — los cónyuges sobrevivientes muchas veces califican.
Hipoteca inversa (62 años o más): paga la hipoteca existente y elimina para siempre el pago mensual requerido, para que conserve la casa con mucha menos presión sobre su ingreso.
Vender y mudarse a algo más pequeño: si la casa es más de lo que necesita, vender libera la plusvalía y un lugar más chico puede borrar el pago por completo.

Dónde encaja una hipoteca inversa — si tiene 62 años o más

Para muchos propietarios sobrevivientes de 62 años o más que tienen mucha plusvalía pero poco ingreso, una hipoteca inversa FHA (HECM) resuelve justo ese problema: paga lo que quede de la hipoteca actual y termina el pago mensual requerido. Usted sigue en el título, sigue en su casa, y aun así debe mantener al día los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda y el mantenimiento básico. Como la HECM de FHA es "sin recurso" (non-recourse), ni usted ni sus herederos pueden deber jamás más de lo que valga la casa cuando finalmente se venda. No le sirve a todos — pero cuando la meta es conservar la casa con un solo ingreso, suele ser el camino más limpio.

Por favor, no decida todo en los primeros meses

El duelo y las decisiones grandes de dinero no se llevan bien. A menos que un pago esté a punto de quedar sin pagar, por lo general tiene margen para esperar, reunir los estados de cuenta y hablarlo con la familia antes de comprometerse a nada. Una conversación gratuita y sin presión —o la asesoría aprobada por HUD si está considerando una hipoteca inversa— no le cuesta nada y puede evitarle una decisión apresurada de la que se arrepienta.

Puntos clave

La hipoteca no desaparece, pero no hay que pagarla toda de golpe.
Si hereda la casa, Garn-St. Germain impide que el prestamista fuerce un pago total o una venta.
Liberar el préstamo y liberar el título son dos pasos separados — haga ambos.
El ingreso del sobreviviente suele ser menor, así que haga las cuentas reales antes de decidir nada.
Si tiene 62 años o más, una hipoteca inversa puede pagar el préstamo y eliminar el pago mensual para que conserve la casa.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar la hipoteca de inmediato cuando fallece mi cónyuge?

No. El saldo no vence solo porque su cónyuge falleció. Mientras continúen los pagos, el préstamo sigue vigente — y si usted hereda la casa, la ley federal le impide al prestamista exigirlo.

¿Puede el prestamista obligarme a vender la casa?

No, si heredó la casa de su cónyuge. La Ley Garn-St. Germain bloquea la cláusula de "vencimiento por venta" en esa situación, así que el prestamista no puede exigir el pago total ni forzar una venta solo porque el dueño cambió por un fallecimiento.

¿Cómo quito el nombre de mi cónyuge fallecido de la casa?

Son dos pasos — liberar el préstamo y luego liberar el título:

Notifique al administrador, pida que lo reconozcan como sucesor en interés y asuma el préstamo.
Registre un cambio de título en el condado, a menudo una Declaración Jurada de Defunción de Copropietario o una transferencia de fideicomiso.

Un abogado de sucesiones puede encargarse de ambos rápidamente si algo no está claro.

No puedo pagar con un solo ingreso — ¿qué puedo hacer?

Los caminos comunes son refinanciar a un pago más bajo, pedir una modificación del préstamo por dificultad económica, vender y mudarse a algo más pequeño o —si tiene 62 años o más— una hipoteca inversa que paga el préstamo y elimina por completo el pago mensual.

¿De verdad una hipoteca inversa puede eliminar mi pago mensual de la hipoteca?

Si tiene 62 años o más y suficiente plusvalía, sí: una HECM de FHA paga su hipoteca actual y después no hay pago mensual de hipoteca requerido. Aun así debe pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento, y mantener la casa como su residencia principal.