Respuesta rápida
Las tasaciones de hipoteca inversa suelen resultar conservadoras porque el programa HECM con seguro de la FHA está diseñado así. Las reglas de independencia del tasador impiden que alguien presione al tasador, la FHA puede exigir una segunda tasación y obligar al prestamista a usar el valor más bajo, y los tasadores enfrentan responsabilidad profesional por trabajo inflado. Su mejor recurso es solicitar una Reconsideración del Valor con ventas comparables sólidas y prueba de mejoras.
Las Reglas de Independencia del Tasador Eliminan la Presión
Bajo los Requisitos de Independencia del Tasador, nadie involucrado en el préstamo, incluido su corredor o el prestamista, puede influir en la opinión de valor del tasador. Las tasaciones se ordenan a través de un proceso neutral para que el tasador pueda trabajar sin presión de ventas. Esto lo protege de valores inflados, pero también significa que nadie puede empujar el número hacia arriba si resulta bajo.
La Regla de Segunda Tasación de la FHA Crea Presión a la Baja
Desde 2018, la FHA usa una evaluación de riesgo de garantía en los préstamos HECM. Cuando la revisión de la FHA marca un caso en el que el valor podría estar inflado, puede exigir una segunda tasación, y el prestamista debe entonces usar el menor de los dos valores. Por diseño, esta regla puede empujar un valor hacia abajo pero nunca hacia arriba, lo cual es una de las mayores razones estructurales por las que las tasaciones HECM tienden a ser conservadoras en comparación con otros préstamos.
Responsabilidad Profesional de los Tasadores
Los tasadores que hacen trabajo para la FHA están sujetos a estándares estrictos y pueden ser removidos del Registro de Tasadores de la FHA por informes de baja calidad o no conformes. Como su posición profesional depende de valores defendibles y bien sustentados, muchos tasadores son comprensiblemente cuidadosos y conservadores. Esto se trata de las reglas e incentivos del programa, no de una afirmación de que algún tasador en particular subvalúa una casa deliberadamente.
Ventas Comparables Conservadoras
Los tasadores basan el valor en gran medida en ventas recientes de casas similares cercanas, conocidas como comparables. Si las ventas comparables más recientes fueron modestas, o si las ventas mejor coincidentes son más antiguas o están más lejos, el valor sustentado puede resultar más bajo de lo que esperaba. Las casas únicas o muy mejoradas son especialmente difíciles de valorar cuando pocas propiedades similares se han vendido recientemente.
Volatilidad del Mercado y Momento
Los valores de las casas pueden cambiar rápidamente, y una tasación captura un solo momento en el tiempo. En un mercado que se enfría o es desigual, los tasadores tienden a dar más peso a los datos más recientes y conservadores. Si su área vio cambios rápidos de precios, el valor tasado puede reflejar cautela en lugar de los precios máximos que recuerda de hace uno o dos años.
Condición de la Propiedad y Reparaciones Requeridas
Las tasaciones de la FHA también evalúan la condición de la casa frente a los estándares mínimos de propiedad. El mantenimiento postergado, los problemas de seguridad o los sistemas anticuados pueden reducir el valor o exigir reparaciones antes de que el préstamo pueda cerrar. Atender los problemas evidentes de condición antes de la tasación puede ayudarle a presentar la casa en su mejor estado.
Su Recurso Real: Una Reconsideración del Valor
Si cree que la tasación no acertó, puede preguntar al prestamista sobre solicitar una Reconsideración del Valor, o ROV. Una ROV es una solicitud formal para que el tasador revise información adicional, así que funciona mejor cuando aporta ventas comparables específicas y recientes que el tasador pudo haber pasado por alto y documentación de mejoras, metros cuadrados o características que no se acreditaron por completo. Sea concreto y específico en lugar de simplemente disputar el número.
Cómo Armar un Paquete Sólido de ROV
Reúna de tres a cinco ventas recientes y cercanas de casas que coincidan estrechamente con la suya en tamaño, edad y condición, y señale cualquier diferencia significativa. Agregue recibos, permisos o fotos de renovaciones como un techo nuevo, una cocina o un sistema de climatización. Pregunte al prestamista cómo funciona el proceso de revisión y qué evidencia tiene más peso, y luego presente un paquete claro y organizado.
Hable con Su Corredor Sobre el Proceso
Un corredor con licencia no puede cambiar el valor tasado, pero puede explicar los pasos de revisión, ayudarle a reunir la evidencia correcta y asegurarse de que su solicitud de ROV llegue al lugar adecuado. Si el valor aún no respalda sus metas, su corredor puede analizar otras opciones. Para una conversación sin compromiso, puede comunicarse con Miguel A. Vázquez, NMLS #401212, en Reverse Mortgage Plus.
