Proposición 19: Cómo los Propietarios de 55+ Pueden Mudarse a Cualquier Parte de California y Conservar Sus Impuestos Bajos

Respuesta rápida

Bajo la Proposición 19, los propietarios de California de 55 años o más (o con discapacidad severa, o desplazados por incendio forestal o desastre) pueden vender su residencia principal, comprar otra residencia principal en cualquier parte del estado y transferir el valor imponible bajo de su casa anterior a la nueva — hasta tres veces. Si la casa nueva cuesta más de lo que se vendió la anterior, la diferencia se suma al valor transferido. El reclamo se presenta ante el asesor del condado, y la compra generalmente debe hacerse dentro de los dos años posteriores a la venta.

Una de las razones más grandes por las que los propietarios de California con muchos años en su casa no se mudan — aunque la casa ya no les convenga — es la factura de impuestos de propiedad. Después de veinte o treinta años bajo la Proposición 13, muchos pagan impuestos sobre un valor fiscal muy por debajo de lo que la casa vale hoy, y antes, comprar en otro lugar significaba una reevaluación dolorosa al precio completo. La Proposición 19 cambió eso. Si usted tiene 55 años o más, puede vender su casa, comprar otra en cualquier parte de California y llevarse su valor imponible bajo. Aquí le explicamos cómo funciona, con palabras sencillas y una calculadora rápida para ver qué significaría en su factura.

Por Qué Su Valor Imponible Probablemente Está Muy Por Debajo del Valor de Mercado

Desde 1978, la Proposición 13 limita qué tan rápido puede crecer el valor fiscal de una casa — no más del 2% al año, sin importar el mercado. Así que una casa comprada en Downey o Whittier en los años noventa por $180,000 puede tener hoy un valor imponible cercano a $300,000, aunque se vendería en $850,000. El impuesto de propiedad ronda el 1% del valor fiscal más cargos locales (un promedio común es alrededor del 1.1%), así que esa diferencia vale miles de dólares cada año. Antes, mudarse significaba perderla. La Proposición 19 permite que los propietarios de 55 años o más la conserven.

Las tasas exactas varían según el condado y los bonos y cargos locales de su factura.

Qué Le Permite Hacer la Proposición 19

La Proposición 19, vigente desde el 1 de abril de 2021, le permite transferir el valor imponible de su casa cuando vende su residencia principal y compra otra residencia principal en California. Lo básico:

Califica si tiene 55 años o más al vender (también aplica si tiene una discapacidad severa, o perdió su casa en un incendio forestal o desastre declarado por el gobernador)
La casa nueva puede estar en cualquier parte de California — cualquier condado, sin las listas limitadas de las reglas anteriores
La casa nueva puede costar más que la anterior; ya no tiene que comprar de 'valor igual o menor' para calificar
Los propietarios de 55+ pueden usar la transferencia hasta tres veces en su vida
Generalmente debe comprar (o terminar de construir) la casa de reemplazo dentro de los dos años posteriores a la venta

Ambas casas deben ser su residencia principal — la transferencia no aplica a propiedades de renta ni casas de vacaciones.

Las Cuentas: Cuál Sería Su Nuevo Valor Imponible

La regla es más sencilla de lo que suena. Si la casa nueva cuesta lo mismo o menos de lo que se vendió la anterior, su valor imponible simplemente se muda con usted. Si la nueva cuesta más, la cantidad extra se suma. Digamos que su valor imponible es $300,000, vende en $850,000 y compra en $700,000 — su nuevo valor imponible sigue siendo $300,000. Si en cambio compra en $950,000, se suman los $100,000 de diferencia: su nuevo valor imponible es $400,000 — todavía muy por debajo de los $950,000 que pagaría un comprador nuevo. Pruebe sus propios números aquí abajo.

Cómo Reclamarla

La transferencia no es automática — usted presenta un reclamo ante el asesor del condado donde está la casa nueva. Los pasos habituales:

Cierre la venta de su casa actual y la compra de la de reemplazo (en cualquier orden, dentro de la ventana de dos años)
Consiga el formulario de reclamo — la mayoría de los condados usa el formulario BOE-19-B, disponible en la oficina o el sitio web del asesor del condado
Presente el reclamo ante el asesor del condado de su casa NUEVA
El asesor verifica la elegibilidad y recalcula el valor imponible de la casa nueva; después llega el reembolso o la factura corregida

Presente el reclamo pronto — reclamar dentro de los tres años posteriores a la compra generalmente conserva el beneficio retroactivo completo. La oficina del asesor de su condado puede confirmarle los plazos para su situación.

Qué Cambió la Proposición 19 para las Casas Heredadas

La misma medida también limitó la antigua exclusión entre padres e hijos, algo importante para la planificación patrimonial. Desde febrero de 2021, un hijo que hereda una casa generalmente conserva el valor imponible bajo de sus padres solo si la casa era la residencia principal del padre o la madre y el hijo se muda y la convierte en su propia residencia principal — y aun así, solo hasta un límite de valor (la exclusión cubre el valor imponible anterior más un tope que se ajusta con el tiempo; el excedente se reevalúa). Las propiedades de renta y segundas casas heredadas ahora se reevalúan a valor de mercado. Las familias que cuentan con pasar una base baja de impuestos a sus hijos deben hablarlo con un profesional de planificación patrimonial.

Esto es educación general, no asesoría legal ni fiscal — las reglas de propiedades heredadas tienen detalles importantes que dependen de los hechos de su familia.

Quedarse o Mudarse: Dónde Entra la Hipoteca Inversa

La Proposición 19 quita un gran obstáculo de la mesa, pero la decisión de quedarse o mudarse sigue siendo personal. En nuestras conversaciones con propietarios de 62 años o más, casi siempre se reduce a dos caminos que funcionan:

Quedarse y adaptar la casa: una hipoteca inversa (HECM) puede pagar una hipoteca existente, financiar cuidado en el hogar o mejoras de seguridad, y permitirle envejecer en el vecindario que conoce — sin pago mensual obligatorio de hipoteca mientras mantenga al día los impuestos, el seguro y el mantenimiento
Mudarse con las dos herramientas: vender, transferir su base de impuestos bajo la Proposición 19, y usar una HECM para Compra para adquirir la casa de reemplazo — a menudo dando aproximadamente la mitad de enganche y financiando el resto sin pago mensual obligatorio, conservando más efectivo de la venta como reserva

Ningún camino es el correcto para todos, y una hipoteca inversa es una decisión importante. Una conversación gratuita y sin presión, con números reales — en español o inglés — es la mejor manera de compararlos.

Hable de Esto Antes de Decidir

Si la pregunta de los impuestos lo ha mantenido en una casa que ya no le conviene — demasiadas escaleras, demasiado lejos de la familia, demasiado jardín — vale la pena ver los números reales. Miguel A. Vazquez (NMLS #401212) puede mostrarle cómo se vería una mudanza bajo la Proposición 19 junto a la opción de quedarse con una hipoteca inversa, y el asesor de su condado o su profesional de impuestos puede confirmar la parte fiscal. Sin presión y sin compromiso — solo un panorama claro.

Puntos clave

Los propietarios de 55+ pueden vender, comprar en cualquier parte de California y transferir su valor imponible bajo — hasta tres veces.
Si la casa nueva cuesta más, solo la diferencia sobre el precio de venta anterior se suma al valor transferido.
La compra generalmente debe hacerse dentro de los dos años posteriores a la venta, y debe presentar un reclamo ante el asesor del condado.
La Proposición 19 también limitó la exclusión entre padres e hijos para casas heredadas — vale la pena hablarlo con un planificador patrimonial.
Esto es educación, no asesoría fiscal — confirme sus números con el asesor de su condado o un profesional de impuestos.

Preguntas frecuentes

¿Quién califica para una transferencia de base bajo la Proposición 19?

Los propietarios que tienen 55 años o más cuando se vende su residencia principal, los propietarios con discapacidad severa, y los propietarios desplazados por un incendio forestal o un desastre declarado por el gobernador. Tanto la casa que vende como la que compra deben ser su residencia principal, y la compra generalmente debe hacerse dentro de los dos años posteriores a la venta.

¿Puedo mudarme a cualquier condado de California?

Sí. La Proposición 19 eliminó las antiguas restricciones por condado — la casa de reemplazo puede estar en cualquier parte del estado. Antes de la Proposición 19, las transferencias solo funcionaban dentro de su condado o hacia una lista corta de condados que las aceptaban.

¿Qué pasa si mi casa nueva cuesta más de lo que se vendió la anterior?

Todavía puede transferir su base. La cantidad que la casa nueva cuesta por encima del precio de venta de la anterior se suma a su valor imponible transferido. Ejemplo: valor imponible de $300,000, venta en $850,000, compra en $950,000 — el nuevo valor imponible es $400,000, no $950,000.

¿Cuántas veces puedo usar la transferencia de la Proposición 19?

Los propietarios de 55 años o más (y los propietarios con discapacidad severa) pueden usarla hasta tres veces. Las transferencias por incendio forestal o desastre no están limitadas a tres.

¿La Proposición 19 funciona junto con una hipoteca inversa?

Pueden complementarse. La Proposición 19 se encarga del lado de los impuestos de una mudanza; una HECM para Compra puede encargarse del financiamiento — comprar la casa de reemplazo con aproximadamente la mitad de enganche y sin pago mensual obligatorio de hipoteca, siempre que viva en la casa y mantenga al día los impuestos, el seguro y el mantenimiento. Si esa combinación le conviene depende de su situación.

¿La transferencia es automática cuando compro la casa nueva?

No. Debe presentar un reclamo (normalmente el formulario BOE-19-B) ante el asesor del condado donde está su casa nueva. Mientras se procesa el reclamo, la casa nueva se factura con la evaluación a precio de compra, y después llega la factura corregida o el reembolso.