Respuesta rápida
Bajo la Proposición 19, los propietarios de California de 55 años o más (o con discapacidad severa, o desplazados por incendio forestal o desastre) pueden vender su residencia principal, comprar otra residencia principal en cualquier parte del estado y transferir el valor imponible bajo de su casa anterior a la nueva — hasta tres veces. Si la casa nueva cuesta más de lo que se vendió la anterior, la diferencia se suma al valor transferido. El reclamo se presenta ante el asesor del condado, y la compra generalmente debe hacerse dentro de los dos años posteriores a la venta.
Por Qué Su Valor Imponible Probablemente Está Muy Por Debajo del Valor de Mercado
Desde 1978, la Proposición 13 limita qué tan rápido puede crecer el valor fiscal de una casa — no más del 2% al año, sin importar el mercado. Así que una casa comprada en Downey o Whittier en los años noventa por $180,000 puede tener hoy un valor imponible cercano a $300,000, aunque se vendería en $850,000. El impuesto de propiedad ronda el 1% del valor fiscal más cargos locales (un promedio común es alrededor del 1.1%), así que esa diferencia vale miles de dólares cada año. Antes, mudarse significaba perderla. La Proposición 19 permite que los propietarios de 55 años o más la conserven.
Las tasas exactas varían según el condado y los bonos y cargos locales de su factura.
Qué Le Permite Hacer la Proposición 19
La Proposición 19, vigente desde el 1 de abril de 2021, le permite transferir el valor imponible de su casa cuando vende su residencia principal y compra otra residencia principal en California. Lo básico:
- Califica si tiene 55 años o más al vender (también aplica si tiene una discapacidad severa, o perdió su casa en un incendio forestal o desastre declarado por el gobernador)
- La casa nueva puede estar en cualquier parte de California — cualquier condado, sin las listas limitadas de las reglas anteriores
- La casa nueva puede costar más que la anterior; ya no tiene que comprar de 'valor igual o menor' para calificar
- Los propietarios de 55+ pueden usar la transferencia hasta tres veces en su vida
- Generalmente debe comprar (o terminar de construir) la casa de reemplazo dentro de los dos años posteriores a la venta
Ambas casas deben ser su residencia principal — la transferencia no aplica a propiedades de renta ni casas de vacaciones.
Las Cuentas: Cuál Sería Su Nuevo Valor Imponible
La regla es más sencilla de lo que suena. Si la casa nueva cuesta lo mismo o menos de lo que se vendió la anterior, su valor imponible simplemente se muda con usted. Si la nueva cuesta más, la cantidad extra se suma. Digamos que su valor imponible es $300,000, vende en $850,000 y compra en $700,000 — su nuevo valor imponible sigue siendo $300,000. Si en cambio compra en $950,000, se suman los $100,000 de diferencia: su nuevo valor imponible es $400,000 — todavía muy por debajo de los $950,000 que pagaría un comprador nuevo. Pruebe sus propios números aquí abajo.
Estimación rápida de la Proposición 19
Escriba tres números de su situación — todos los campos son estimaciones aproximadas.
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El valor fiscal que aparece en su factura de impuestos (a menudo muy por debajo del valor de mercado)
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Solo una estimación aproximada, con una tasa promedio ilustrativa del 1.1%. El asesor fiscal de su condado calcula los valores reales, y las tasas y reglas varían según el condado. Esto es educación, no asesoría fiscal — confirme sus números con el asesor de su condado o un profesional de impuestos.
Cómo Reclamarla
La transferencia no es automática — usted presenta un reclamo ante el asesor del condado donde está la casa nueva. Los pasos habituales:
- 1Cierre la venta de su casa actual y la compra de la de reemplazo (en cualquier orden, dentro de la ventana de dos años)
- 2Consiga el formulario de reclamo — la mayoría de los condados usa el formulario BOE-19-B, disponible en la oficina o el sitio web del asesor del condado
- 3Presente el reclamo ante el asesor del condado de su casa NUEVA
- 4El asesor verifica la elegibilidad y recalcula el valor imponible de la casa nueva; después llega el reembolso o la factura corregida
Presente el reclamo pronto — reclamar dentro de los tres años posteriores a la compra generalmente conserva el beneficio retroactivo completo. La oficina del asesor de su condado puede confirmarle los plazos para su situación.
Qué Cambió la Proposición 19 para las Casas Heredadas
La misma medida también limitó la antigua exclusión entre padres e hijos, algo importante para la planificación patrimonial. Desde febrero de 2021, un hijo que hereda una casa generalmente conserva el valor imponible bajo de sus padres solo si la casa era la residencia principal del padre o la madre y el hijo se muda y la convierte en su propia residencia principal — y aun así, solo hasta un límite de valor (la exclusión cubre el valor imponible anterior más un tope que se ajusta con el tiempo; el excedente se reevalúa). Las propiedades de renta y segundas casas heredadas ahora se reevalúan a valor de mercado. Las familias que cuentan con pasar una base baja de impuestos a sus hijos deben hablarlo con un profesional de planificación patrimonial.
Esto es educación general, no asesoría legal ni fiscal — las reglas de propiedades heredadas tienen detalles importantes que dependen de los hechos de su familia.
Quedarse o Mudarse: Dónde Entra la Hipoteca Inversa
La Proposición 19 quita un gran obstáculo de la mesa, pero la decisión de quedarse o mudarse sigue siendo personal. En nuestras conversaciones con propietarios de 62 años o más, casi siempre se reduce a dos caminos que funcionan:
- Quedarse y adaptar la casa: una hipoteca inversa (HECM) puede pagar una hipoteca existente, financiar cuidado en el hogar o mejoras de seguridad, y permitirle envejecer en el vecindario que conoce — sin pago mensual obligatorio de hipoteca mientras mantenga al día los impuestos, el seguro y el mantenimiento
- Mudarse con las dos herramientas: vender, transferir su base de impuestos bajo la Proposición 19, y usar una HECM para Compra para adquirir la casa de reemplazo — a menudo dando aproximadamente la mitad de enganche y financiando el resto sin pago mensual obligatorio, conservando más efectivo de la venta como reserva
Ningún camino es el correcto para todos, y una hipoteca inversa es una decisión importante. Una conversación gratuita y sin presión, con números reales — en español o inglés — es la mejor manera de compararlos.
Hable de Esto Antes de Decidir
Si la pregunta de los impuestos lo ha mantenido en una casa que ya no le conviene — demasiadas escaleras, demasiado lejos de la familia, demasiado jardín — vale la pena ver los números reales. Miguel A. Vazquez (NMLS #401212) puede mostrarle cómo se vería una mudanza bajo la Proposición 19 junto a la opción de quedarse con una hipoteca inversa, y el asesor de su condado o su profesional de impuestos puede confirmar la parte fiscal. Sin presión y sin compromiso — solo un panorama claro.
