Costos de cierre de la hipoteca inversa: desglose completo
Respuesta rápida
Los costos de cierre de una hipoteca inversa suelen incluir la prima de seguro hipotecario de la FHA (2% del valor de la vivienda), una comisión de originación (limitada por la FHA), la tarifa de asesoría de HUD y costos estándar de terceros como avalúo y título. La mayoría de estos costos pueden financiarse dentro del préstamo, por lo que la gran mayoría de los prestatarios paga poco o nada de su bolsillo al cierre.
Las hipotecas inversas tienen costos iniciales más altos que las hipotecas tradicionales, una de las preocupaciones más comunes que escuchamos. Aquí tiene un desglose completo y transparente de cada costo, y por qué la mayoría de los prestatarios no paga nada de su bolsillo.
Prima de seguro hipotecario de la FHA (MIP)
El mayor costo inicial es la prima de seguro hipotecario de la FHA, fijada en el 2 % del menor entre el valor tasado de su casa o el límite de préstamo de la FHA ($1,249,125 en 2026). En una casa de $600,000, esto equivale a $12,000. También existe una MIP anual continua del 0.5 % del saldo pendiente del préstamo, que se acumula mensualmente. Este seguro es lo que financia la garantía 'sin recurso'.
Cargo de originación del préstamo
Esta es la compensación del corredor o prestamista. HUD limita los cargos de originación para los préstamos HECM: el 2 % de los primeros $200,000 del valor de la vivienda más el 1 % del valor restante, con un mínimo de $2,500 y un máximo de $6,000. En una casa de $500,000, el cargo máximo de originación es $6,000.
Cargo de tasación
Se requiere una tasación independiente de la FHA para determinar el valor de mercado actual de la casa. Los cargos de tasación suelen oscilar entre $300 y $600 para una vivienda unifamiliar estándar. Este suele ser el único costo que se paga de su bolsillo al inicio del proceso.
Costos de cierre de terceros
Estos incluyen el seguro de título, la búsqueda de título, los servicios de liquidación, los honorarios de abogado (cuando aplica) y los cargos de registro. Los costos de terceros suelen oscilar entre $2,000 y $4,000 según el estado y la propiedad.
Cargo de asesoría de HUD
Todos los prestatarios de HECM deben completar una sesión de asesoría independiente con una agencia aprobada por HUD. El cargo suele ser de $125 a $250. Puede exonerarse para prestatarios de bajos ingresos. La sesión por lo general se realiza por teléfono y dura entre 60 y 90 minutos.
Cargos de administración (servicing)
Algunos prestamistas cobran un cargo mensual de administración ($30 a $35) por gestionar el préstamo. Este se divulga por adelantado en los documentos del préstamo y reduce los fondos disponibles si se incluye.
Financiar los costos dentro del préstamo
Casi todos los costos, excepto el de la tasación, pueden financiarse dentro del préstamo, es decir, se descuentan de sus fondos disponibles en lugar de pagarse de su bolsillo. Por eso la mayoría de los prestatarios no paga nada al cierre. La contrapartida es un monto neto de fondos ligeramente menor.
Ejemplo de costo total
En una casa de $600,000 con un prestatario de 70 años: MIP de la FHA = $12,000, cargo de originación = $6,000 (límite máximo), tasación = $500 (pagada por adelantado), costos de cierre = $3,000, asesoría = $175. Total: ~$21,675 financiados dentro del préstamo. Si el límite de capital del prestatario es de $330,000, sus fondos netos después de los costos son aproximadamente $308,000.
Puntos clave
- El mayor costo inicial es la prima de seguro de la FHA del 2 %, que financia la garantía 'sin recurso'.
- HUD limita los cargos de originación de las HECM a $6,000.
- Casi todos los costos, excepto la tasación, pueden financiarse dentro del préstamo.
- La mayoría de los prestatarios solo paga la tasación de su bolsillo.
- La MIP anual del 0.5 % financia protecciones clave y la línea de crédito creciente.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar algo de mi bolsillo por una hipoteca inversa?
Por lo general solo el cargo de tasación ($300 a $600) se paga por adelantado. Todos los demás costos pueden financiarse dentro del préstamo.
¿Los costos de la hipoteca inversa son negociables?
Los cargos de originación y algunos costos de terceros pueden variar según el prestamista y el administrador. Comparar varios prestamistas (lo podemos hacer por usted) puede reducir sus costos totales.
¿Vale la pena la prima de seguro hipotecario continua?
Sí, para la mayoría de los prestatarios. La MIP anual (0.5 % del saldo) financia la garantía 'sin recurso', la característica de la línea de crédito creciente y las protecciones para los cónyuges sobrevivientes. Estos beneficios superan ampliamente el costo para la mayoría de quienes permanecen en la casa más de 5 años.
¿Cómo se comparan los costos entre una hipoteca inversa y una hipoteca tradicional?
Las hipotecas inversas tienen costos iniciales más altos, principalmente por la prima de seguro de la FHA. Las hipotecas tradicionales suelen costar entre el 2 % y el 5 % del monto del préstamo en costos de cierre. Las hipotecas inversas son comparables o ligeramente más altas en términos porcentuales, pero la estructura sin pagos a menudo las hace más económicas con el tiempo.