Transcripción del videoLos dos conceptos erróneos más importantes sobre las hipotecas inversas son estos: primero, "el banco se va a quedar con mi casa", y segundo, "no quedará nada para que los hijos hereden". Veamos los dos.
Existe lo que se llama un gravamen sobre el título. Eso significa que cuando usted salga de su casa y la venda, o cuando fallezca, la casa se vende, se paga el saldo del préstamo y lo que quede es para sus herederos. No es diferente de tener una hipoteca normal. De hecho, hay una ventaja clara: con una hipoteca normal, si usted fallece, los hijos tienen que seguir haciendo el pago mensual hasta que se venda la casa. Si eso ocurre durante las fiestas, el invierno o por cualquier motivo que haga que la casa tarde en venderse, esos pagos mensuales pueden ser una carga. Con una hipoteca inversa, si usted fallece, sus herederos tienen alrededor de un año para vender la casa y no hay pagos durante ese tiempo.
Ahora hablemos del tema de que "no quedará nada para heredar". Para simplificar, digamos que su casa vale $600,000 y que tiene una hipoteca existente de $200,000. Al hacer la hipoteca inversa, eliminamos esa hipoteca de $200,000 y usted deja de tener un pago mensual de la casa. Todavía debe pagar los impuestos a la propiedad, el seguro contra incendios y riesgos, y mantener la casa, pero ese pago hipotecario mensual —digamos $1,500 al mes— desaparece. ¿Cómo funciona si usted no hace pagos? Cada mes, el pago que habría hecho se suma al saldo de la hipoteca inversa. Así que al final del mes, y al final del año, el saldo es un poco más alto.
Si el saldo de la hipoteca inversa llega a ser mayor que el valor de su casa y usted fallece, ni usted ni su patrimonio son responsables de la diferencia. Por ejemplo, si usted debiera $700,000 y el valor de la casa bajara a $400,000, usted no es responsable de esa diferencia de $300,000: eso es lo que cubre el seguro hipotecario de la FHA.
Pero aquí está la parte que casi todos pasan por alto: la APRECIACIÓN. Sí, el saldo sube con el tiempo, pero en California, si se mira un promedio de 70 años, los bienes raíces tienden a apreciarse a largo plazo alrededor de un 4.6% por año. Algunos años suben mucho más rápido; otros años bajan un poco. Pero a largo plazo, usemos ese 4.6%. Entonces, lo que realmente pasa es que el saldo de la hipoteca inversa sube, pero el valor de la casa también sube.
Así que podríamos llegar a un punto en el que, digamos dentro de 10 años, usted se mude y el saldo de la hipoteca inversa sea de $300,000, pero la casa, tras apreciarse durante 10 años, ahora valga $800,000. Recuerde: la casa valía $600,000 y usted empezó debiendo $200,000, es decir, tenía $400,000 de plusvalía. Ahora debe $300,000, pero la casa vale $800,000, así que esa plusvalía es de $500,000.
Un último punto: sí, si no usara ningún préstamo, sus hijos heredarían más. El banco no le presta toda la plusvalía de su casa; le presta aproximadamente el 50%, y el otro 50% se queda como plusvalía en su casa. La cantidad que le permiten pedir prestada no es lo que el banco paga por su casa: el banco no está comprando su casa. Su casa sigue siendo suya cuando hace una hipoteca inversa. El préstamo inverso es simplemente un préstamo, como cualquier otro; el prestamista no compra su casa.
