Cómo funcionan las hipotecas inversas
Miguel Vazquez explica en español los dos mayores conceptos erróneos sobre las hipotecas inversas —'el banco se queda con mi casa' y 'no quedará nada para los hijos'— con un ejemplo real.
Transcripción del videoLos dos conceptos erróneos más importantes sobre las hipotecas inversas son estos: primero, "el banco se va a quedar con mi casa", y segundo, "no quedará nada para que los hijos hereden". Veamos los dos.
Existe lo que se llama un gravamen sobre el título. Eso significa que cuando usted salga de su casa y la venda, o cuando fallezca, la casa se vende, se paga el saldo del préstamo y lo que quede es para sus herederos. No es diferente de tener una hipoteca normal. De hecho, hay una ventaja clara: con una hipoteca normal, si usted fallece, los hijos tienen que seguir haciendo el pago mensual hasta que se venda la casa. Si eso ocurre durante las fiestas, el invierno o por cualquier motivo que haga que la casa tarde en venderse, esos pagos mensuales pueden ser una carga. Con una hipoteca inversa, si usted fallece, sus herederos tienen alrededor de un año para vender la casa y no hay pagos durante ese tiempo.
Ahora hablemos del tema de que "no quedará nada para heredar". Para simplificar, digamos que su casa vale $600,000 y que tiene una hipoteca existente de $200,000. Al hacer la hipoteca inversa, eliminamos esa hipoteca de $200,000 y usted deja de tener un pago mensual de la casa. Todavía debe pagar los impuestos a la propiedad, el seguro contra incendios y riesgos, y mantener la casa, pero ese pago hipotecario mensual —digamos $1,500 al mes— desaparece. ¿Cómo funciona si usted no hace pagos? Cada mes, el pago que habría hecho se suma al saldo de la hipoteca inversa. Así que al final del mes, y al final del año, el saldo es un poco más alto.
Si el saldo de la hipoteca inversa llega a ser mayor que el valor de su casa y usted fallece, ni usted ni su patrimonio son responsables de la diferencia. Por ejemplo, si usted debiera $700,000 y el valor de la casa bajara a $400,000, usted no es responsable de esa diferencia de $300,000: eso es lo que cubre el seguro hipotecario de la FHA.
Pero aquí está la parte que casi todos pasan por alto: la APRECIACIÓN. Sí, el saldo sube con el tiempo, pero en California, si se mira un promedio de 70 años, los bienes raíces tienden a apreciarse a largo plazo alrededor de un 4.6% por año. Algunos años suben mucho más rápido; otros años bajan un poco. Pero a largo plazo, usemos ese 4.6%. Entonces, lo que realmente pasa es que el saldo de la hipoteca inversa sube, pero el valor de la casa también sube.
Así que podríamos llegar a un punto en el que, digamos dentro de 10 años, usted se mude y el saldo de la hipoteca inversa sea de $300,000, pero la casa, tras apreciarse durante 10 años, ahora valga $800,000. Recuerde: la casa valía $600,000 y usted empezó debiendo $200,000, es decir, tenía $400,000 de plusvalía. Ahora debe $300,000, pero la casa vale $800,000, así que esa plusvalía es de $500,000.
Un último punto: sí, si no usara ningún préstamo, sus hijos heredarían más. El banco no le presta toda la plusvalía de su casa; le presta aproximadamente el 50%, y el otro 50% se queda como plusvalía en su casa. La cantidad que le permiten pedir prestada no es lo que el banco paga por su casa: el banco no está comprando su casa. Su casa sigue siendo suya cuando hace una hipoteca inversa. El préstamo inverso es simplemente un préstamo, como cualquier otro; el prestamista no compra su casa.
Significado y definición: hipoteca inversa, revertida o reversible
Una hipoteca inversa, también llamada hipoteca revertida o "reverse mortgage", permite a propietarios elegibles pedir prestado contra la plusvalía y conservar el título de su casa. La HECM generalmente empieza a los 62 años; algunos programas privados empiezan a los 55. En lugar de pagos mensuales obligatorios de capital e intereses, los intereses y cargos se acumulan en el saldo. Usted sigue siendo responsable de cumplir las obligaciones de residencia, impuestos, seguro y mantenimiento. La palabra "inversa" se refiere a la dirección del dinero: puede recibir anticipos del préstamo en vez de hacer pagos mensuales. El vencimiento depende de las condiciones del programa, incluidas las protecciones aplicables a cónyuges y herederos.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
El préstamo convierte parte de la plusvalía en fondos prestados. En una HECM típica de primer gravamen, la hipoteca existente debe liquidarse al cierre con los fondos del préstamo y, si hace falta, una aportación suya. El resto puede quedar disponible, sujeto a costos, reservas y límites del programa. No hay pagos mensuales obligatorios de capital e intereses, pero la deuda sigue ahí: los intereses y cargos aplicables aumentan el saldo si no hace pagos voluntarios. Eliminar el pago de su hipoteca anterior mejora su flujo de efectivo; no reduce lo que debe.
Vea el proceso desde la asesoría hasta el cierre
¿Cómo puede recibir el dinero?
Las opciones dependen del programa y del tipo de tasa. Una HECM de tasa ajustable puede ofrecer:
- Línea de crédito: retire los fondos disponibles cuando los necesite. El crédito sin usar no es dinero que ya pidió prestado; los intereses se calculan sobre el saldo pendiente.
- Anticipos mensuales por un plazo determinado, o anticipos de tenencia mientras al menos un prestatario cumpla los requisitos de residencia y del préstamo. Son fondos prestados, no una pensión.
- Una combinación de anticipos mensuales y línea de crédito.
Una HECM de tasa fija generalmente utiliza un desembolso único. Los límites del primer año pueden restringir cuánto recibe de inmediato. Las hipotecas inversas privadas tienen sus propias reglas de desembolso.
¿Qué requisitos tiene una hipoteca inversa?
Para una HECM de Estados Unidos, los prestatarios generalmente deben tener al menos 62 años, suficiente plusvalía, una vivienda elegible como residencia principal y asesoría independiente aprobada por HUD. El prestamista evalúa ingresos, gastos, activos e historial crediticio. La hipoteca existente debe liquidarse al cierre; puede necesitar fondos propios adicionales. Los programas privados tienen reglas distintas.
Revise la lista completa de requisitos
Tipos de hipoteca inversa
La HECM (Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda) es el tipo más común: está asegurada por la FHA y regulada por HUD, y ofrece las protecciones más sólidas para el consumidor, incluida la garantía de 'sin recurso'. Para viviendas que superan el límite de préstamo de la FHA existen hipotecas inversas privadas (jumbo) ofrecidas por prestamistas privados. Las hipotecas inversas de un solo propósito, ofrecidas por agencias gubernamentales, se limitan a usos específicos como reparaciones del hogar o pago de impuestos.
¿Cuánto dinero puede recibir?
Los fondos disponibles dependen de su edad, el valor tasado de la casa, el límite del programa, las tasas, el saldo de la hipoteca existente y los costos de cierre. No existe un porcentaje que se aplique a todos. La plusvalía, la capacidad de préstamo y el efectivo disponible para gastar son tres cantidades distintas.
Un ejemplo sencillo: ¿a dónde va el dinero?
Supongamos que una casa vale $600,000 y tiene una hipoteca de $100,000. El propietario tiene $500,000 de plusvalía, pero eso no significa que pueda pedir prestados $500,000. Solo para ilustrar el cálculo, supongamos que el prestamista determina una capacidad de préstamo de $250,000:
- 1Empiece con $250,000 de capacidad de préstamo ilustrativa.
- 2Reste $100,000 para liquidar la hipoteca existente: quedan $150,000.
- 3Reste $15,000 de costos de cierre financiados supuestos: quedan $135,000 antes de reservas obligatorias y límites de retiro.
Los $15,000 son un total hipotético, no un cargo de originación ni una cotización. Los costos reales varían. Los $135,000 no son necesariamente un pago en efectivo al cierre, y el crédito sin usar no forma parte del capital ya prestado. Todavía debe presupuestar impuestos, seguro, mantenimiento y cuotas de HOA aplicables. Use la calculadora para un estimado educativo y después pida una cotización escrita.
Estime los fondos que podría recibir
¿Cuáles son las obligaciones continuas?
No tener un pago mensual obligatorio de capital e intereses no significa dejar de pagar los gastos de la casa. Debe:
- Seguir viviendo en la casa como residencia principal y cumplir los requisitos de ocupación
- Pagar los impuestos sobre la propiedad a tiempo
- Mantener vigente el seguro de vivienda requerido
- Pagar las cuotas aplicables de la asociación de propietarios (HOA)
- Conservar la propiedad en buen estado
Incumplir estas obligaciones puede hacer que venza el préstamo y llevar a una ejecución hipotecaria. Una reserva obligatoria puede apartar fondos para ciertos gastos de la propiedad; reduce el dinero disponible y no elimina su responsabilidad de asegurarse de que se paguen las cuentas.
La protección 'sin recurso'
Una de las características más importantes de una HECM de la FHA es su garantía de 'sin recurso'. Esto significa que ni usted ni sus herederos deberán nunca más de lo que valga la casa al momento de venderla. Si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda, el seguro de la FHA cubre la diferencia. Sus demás bienes están totalmente protegidos.
¿Cuánto cuesta y cuáles son los riesgos?
Puede haber cargos de originación, tasación y cierre, intereses continuos y seguro hipotecario en una HECM. Financiar un cargo lo agrega al saldo; no lo hace gratis. Una deuda creciente puede dejar menos plusvalía para usted o sus herederos. Incumplir las obligaciones de residencia, impuestos, seguro o mantenimiento puede llevar a una ejecución hipotecaria. Compare una cotización escrita con otras opciones antes de decidir.
Compare ventajas, desventajas y alternativas
¿Cómo funciona un reverse mortgage, paso a paso?
Un reverse mortgage, o hipoteca revertida, es un préstamo: no es venderle la casa al banco ni recibir una subvención. Así funciona una HECM típica de primer gravamen en Estados Unidos:
- 1Compare alternativas, complete la asesoría independiente aprobada por HUD y presente su solicitud.
- 2El prestamista revisa elegibilidad, finanzas y propiedad; una tasación ayuda a establecer el valor. Un estimado en línea no es aprobación.
- 3Al cierre se liquida la hipoteca existente, si la hay. Si los fondos no alcanzan, puede necesitar una aportación suya. Los cargos y las reservas reducen lo que queda disponible.
- 4Reciba los fondos disponibles según su plan de desembolso y los límites del programa. Los intereses y cargos se acumulan sobre la deuda.
- 5Cumpla las obligaciones de residencia, impuestos, seguro y mantenimiento. El préstamo se devuelve cuando vence, por ejemplo al vender, mudarse permanentemente o fallecer, sujeto a las protecciones aplicables.
El incumplimiento puede adelantar el vencimiento. Los préstamos inversos privados tienen otras reglas. Hipoteca revertida e hipoteca inversa suelen describir la misma categoría; no son programas distintos por usar otro nombre.
Revise el proceso de solicitud y cierre
Hipoteca inversa, hipoteca tradicional o HELOC: ¿qué cambia?
Las tres son préstamos garantizados por su casa, no una venta de la propiedad. Cambian los pagos obligatorios, la evolución del saldo y los requisitos. Esta comparación describe una HECM; los préstamos inversos privados tienen sus propias condiciones.
Compare con más detalle una hipoteca inversa y una HELOC
Compare los pagos y las obligaciones del propietario| Característica | Hipoteca inversa HECM | Hipoteca tradicional | HELOC |
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| Pagos mensuales del préstamo | Sin pagos obligatorios de capital e intereses mientras cumpla las condiciones | Pagos regulares de capital e intereses en un préstamo con amortización | Pagos obligatorios; suelen ser solo intereses durante los retiros y luego capital e intereses |
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| Saldo del préstamo | Generalmente aumenta al sumar anticipos, intereses y cargos | Generalmente baja con los pagos programados de un préstamo amortizado | Cambia con los retiros, pagos, intereses y cargos |
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| Quién califica | Generalmente 62 años o más, suficiente plusvalía, residencia principal, asesoría y evaluación financiera | Según los requisitos de ingresos, crédito y propiedad del prestamista | Según la plusvalía, ingresos, crédito y requisitos del prestamista |
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| Impuestos, seguro y mantenimiento | Siguen a cargo del propietario | Siguen a cargo del propietario | Siguen a cargo del propietario |
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| Devolución del préstamo | Generalmente al vender, mudarse permanentemente o fallecer, sujeto a protecciones; el incumplimiento puede adelantar el vencimiento | Pagos mensuales durante el plazo acordado; liquidación al vender o refinanciar | Períodos de retiros y devolución según las condiciones del prestamista |
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¿Cómo se paga una hipoteca inversa?
Puede hacer pagos voluntarios o liquidar el préstamo. Las HECM no tienen penalidad por pago anticipado; confirme las condiciones de un préstamo privado. Vender es una opción, pero también puede pagar con otros fondos o refinanciar si califica. Pida al administrador un estado de liquidación, en vez de usar únicamente el último saldo.
Conozca las opciones para pagar o salir del préstamo
¿Qué pasa si el prestatario se muda o fallece?
Vender, mudarse permanentemente, fallecer o incumplir las obligaciones puede hacer que venza el préstamo. Los plazos y cualquier aplazamiento dependen del programa y de las protecciones para cónyuges elegibles o coprestatarios. Los herederos deben contactar pronto al administrador para conocer las opciones de conservar o vender la casa; no deben dar por hecho que tienen un año para pagar.
Revise las reglas para cónyuges y herederos
Compare sus opciones antes de elegir una hipoteca inversa
Jubilarse no descarta automáticamente una hipoteca tradicional. Si quiere comprar, refinanciar o pedir un préstamo sobre la plusvalía, compare sus pagos y costos totales con los de una hipoteca inversa. Importan sus ingresos, presupuesto y planes para la casa.
Revise las hipotecas para personas mayores con ingresos fijos
Revise los cargos antes de comparar ofertas
Pida un estimado desglosado que separe los costos iniciales, los intereses y el seguro hipotecario de las reservas para gastos de la propiedad. Una reserva no es lo mismo que un cargo del prestamista. Compare ofertas con el mismo valor de vivienda, datos del prestatario y fecha.
Vea el desglose de los costos de cierre
Compare prestamistas y brokers de hipotecas inversas
Un prestamista directo ofrece sus programas disponibles. Un broker puede comparar prestamistas participantes, pero no necesariamente representa todo el mercado. Pregunte qué programas se compararon y pida por escrito las tasas, los costos y las opciones de desembolso.
Conozca quién ofrece hipotecas inversas y cómo comparar
Planifique con su cónyuge y sus herederos
Aclaren quién figura como prestatario, si un cónyuge no prestatario reúne los requisitos para ciertas protecciones y qué pasaría si usted se muda o fallece. Si los herederos desean conservar la casa, deben hablar con el administrador sobre las opciones y los plazos de pago; heredar la casa no cancela la deuda.
Lea las reglas de herencia de una hipoteca inversa
¿Dónde comparo prestamistas y recibo ayuda en español?
Cuando entienda los costos y obligaciones, compare ofertas por escrito de prestamistas o de un corredor independiente. Reverse Mortgage Plus ofrece explicaciones en español e inglés para propietarios de California. La atención en su idioma no cambia los requisitos ni garantiza aprobación.
Conozca la ayuda disponible en español
¿A quién puede convenirle y cuándo conviene comparar otras opciones?
Puede convenirle a quien piensa quedarse en su casa, tiene suficiente plusvalía, puede sostener los gastos de la propiedad y busca más efectivo para su jubilación. A cambio, hay costos de préstamo y puede quedar menos plusvalía para una mudanza futura o una herencia.
- Si piensa mudarse pronto, los costos iniciales pueden no justificarse.
- Si ya le cuesta pagar impuestos, seguro o mantenimiento, eliminar el pago hipotecario puede no resolver el problema.
- Si su prioridad es conservar plusvalía para sus herederos, compare el saldo proyectado con otras opciones.
- Si recibe beneficios sujetos a recursos económicos, consulte si guardar fondos del préstamo podría afectar su elegibilidad.
Compare conservar su préstamo actual, mudarse a una vivienda más económica, refinanciar con un préstamo convencional o usar una HELOC si corresponde. Esos préstamos tienen sus propios pagos y requisitos. Un asesor independiente aprobado por HUD puede ayudarle a revisar las ventajas y desventajas de la HECM antes de comprometerse.
