Respuesta rápida
La tabla de amortización de una hipoteca inversa muestra el saldo del préstamo aumentando con el tiempo en lugar de disminuir, porque no se hacen pagos mensuales y cada mes se suman al saldo los intereses más la prima continua del seguro hipotecario. El saldo se capitaliza, así que crece más rápido en los años posteriores. Su capital restante es el valor de la casa menos ese saldo creciente — por lo que el capital depende tanto de qué tan rápido sube el saldo como de cómo cambia el valor de la casa. Como la HECM es de no recurso, nunca puede deber más de lo que vale la casa cuando se paga el préstamo.
Por qué una hipoteca inversa se amortiza al revés
En una hipoteca tradicional, cada pago cubre los intereses del mes y reduce algo del capital, así que el saldo se encoge. En una hipoteca inversa usted no hace pagos mensuales requeridos, así que los intereses de cada mes se suman al saldo en lugar de pagarse. La prima del seguro hipotecario también se suma. Al mes siguiente, se cobran intereses sobre un saldo un poco mayor — esa capitalización es la razón por la que la tabla sube y por la que se acelera en los años posteriores.
Qué se suma al saldo cada mes
Tres cosas hacen que el saldo de una hipoteca inversa crezca con el tiempo:
- Los intereses sobre el dinero que ha retirado, cobrados a la tasa de su préstamo.
- La prima continua del seguro hipotecario de la FHA (MIP), cobrada anualmente sobre el saldo.
- Cualquier fondo nuevo que retire — por ejemplo, pagos mensuales de tenencia o retiros de la línea de crédito.
Si retira menos, el saldo crece más despacio. Un prestatario que toma una pequeña línea de crédito y la deja intacta verá una tabla muy distinta de uno que toma una suma global grande el primer día.
Un ejemplo ilustrativo año por año
Aquí hay un ejemplo simplificado e ilustrativo para un propietario que toma una suma global de $150,000, asumiendo una tasa combinada de interés más MIP de aproximadamente 7% y sin retiros adicionales. Estas cifras están redondeadas con fines didácticos y NO son una cotización, una proyección de su préstamo ni una garantía — sus números reales dependen de su tasa, sus retiros y las reglas de la FHA.
- 1Inicio: saldo de aproximadamente $150,000.
- 2Año 1: saldo de aproximadamente $160,500.
- 3Año 3: saldo de aproximadamente $183,800.
- 4Año 5: saldo de aproximadamente $210,400.
- 5Año 10: saldo de aproximadamente $295,100.
- 6Año 15: saldo de aproximadamente $413,900.
- 7Año 20: saldo de aproximadamente $580,500.
Observe cómo el aumento anual se hace mayor con el tiempo aunque no se pida nada nuevo prestado — eso es la capitalización en acción.
Cómo cambia el capital de su casa
Su capital en cualquier momento es simplemente el valor de la casa menos el saldo del préstamo. Como el saldo sube, el capital tiende a encogerse con el tiempo — pero el valor de la casa también puede subir. Si la casa se revaloriza más rápido de lo que crece el saldo, puede conservar o incluso aumentar capital; si se revaloriza más despacio, el capital baja. Por eso mirar la tabla junto con una visión realista de los valores de las viviendas importa más que mirar el saldo por sí solo.
La protección de no recurso
Una diferencia crucial frente a un préstamo tradicional: la HECM es de no recurso. No importa qué tan alto suba el saldo, cuando se pague el préstamo — normalmente cuando se vende la casa después de que el último prestatario se va — ni usted ni sus herederos deberán nunca más de lo que vale la casa en ese momento. Si el saldo ha crecido más allá del precio de venta, el seguro de la FHA cubre la diferencia. Sus otros bienes y los de sus herederos están protegidos.
Usar la tabla para tomar una decisión
La tabla de amortización es una herramienta de planificación, no un motivo de temor. Retirar menos, elegir una línea de crédito en lugar de una suma global grande, o hacer pagos voluntarios (que siempre se permiten) reducen el crecimiento del saldo. La mejor forma de ver una tabla construida en torno a su propia edad, valor de la casa y plan de retiros es pedir una. Miguel A. Vazquez, NMLS #401212, en Reverse Mortgage Plus puede preparar una ilustración personalizada y explicarla en inglés o español.
