Tabla de amortización de la hipoteca inversa: cómo crece el saldo con el tiempo

Respuesta rápida

La tabla de amortización de una hipoteca inversa muestra el saldo del préstamo aumentando con el tiempo en lugar de disminuir, porque no se hacen pagos mensuales y cada mes se suman al saldo los intereses más la prima continua del seguro hipotecario. El saldo se capitaliza, así que crece más rápido en los años posteriores. Su capital restante es el valor de la casa menos ese saldo creciente — por lo que el capital depende tanto de qué tan rápido sube el saldo como de cómo cambia el valor de la casa. Como la HECM es de no recurso, nunca puede deber más de lo que vale la casa cuando se paga el préstamo.

La tabla de amortización de una hipoteca tradicional muestra su saldo bajando hacia cero a medida que hace pagos. Una hipoteca inversa funciona en la dirección opuesta: como usted no hace pagos mensuales, el saldo crece con el tiempo a medida que se le suman intereses y comisiones. Entender esta tabla de 'saldo creciente' es una de las cosas más importantes que puede hacer antes de decidirse por una hipoteca inversa. Esta guía explica cómo funciona y recorre un ejemplo ilustrativo.

Por qué una hipoteca inversa se amortiza al revés

En una hipoteca tradicional, cada pago cubre los intereses del mes y reduce algo del capital, así que el saldo se encoge. En una hipoteca inversa usted no hace pagos mensuales requeridos, así que los intereses de cada mes se suman al saldo en lugar de pagarse. La prima del seguro hipotecario también se suma. Al mes siguiente, se cobran intereses sobre un saldo un poco mayor — esa capitalización es la razón por la que la tabla sube y por la que se acelera en los años posteriores.

Qué se suma al saldo cada mes

Tres cosas hacen que el saldo de una hipoteca inversa crezca con el tiempo:

Los intereses sobre el dinero que ha retirado, cobrados a la tasa de su préstamo.
La prima continua del seguro hipotecario de la FHA (MIP), cobrada anualmente sobre el saldo.
Cualquier fondo nuevo que retire — por ejemplo, pagos mensuales de tenencia o retiros de la línea de crédito.

Si retira menos, el saldo crece más despacio. Un prestatario que toma una pequeña línea de crédito y la deja intacta verá una tabla muy distinta de uno que toma una suma global grande el primer día.

Un ejemplo ilustrativo año por año

Aquí hay un ejemplo simplificado e ilustrativo para un propietario que toma una suma global de $150,000, asumiendo una tasa combinada de interés más MIP de aproximadamente 7% y sin retiros adicionales. Estas cifras están redondeadas con fines didácticos y NO son una cotización, una proyección de su préstamo ni una garantía — sus números reales dependen de su tasa, sus retiros y las reglas de la FHA.

Inicio: saldo de aproximadamente $150,000.
Año 1: saldo de aproximadamente $160,500.
Año 3: saldo de aproximadamente $183,800.
Año 5: saldo de aproximadamente $210,400.
Año 10: saldo de aproximadamente $295,100.
Año 15: saldo de aproximadamente $413,900.
Año 20: saldo de aproximadamente $580,500.

Observe cómo el aumento anual se hace mayor con el tiempo aunque no se pida nada nuevo prestado — eso es la capitalización en acción.

Cómo cambia el capital de su casa

Su capital en cualquier momento es simplemente el valor de la casa menos el saldo del préstamo. Como el saldo sube, el capital tiende a encogerse con el tiempo — pero el valor de la casa también puede subir. Si la casa se revaloriza más rápido de lo que crece el saldo, puede conservar o incluso aumentar capital; si se revaloriza más despacio, el capital baja. Por eso mirar la tabla junto con una visión realista de los valores de las viviendas importa más que mirar el saldo por sí solo.

La protección de no recurso

Una diferencia crucial frente a un préstamo tradicional: la HECM es de no recurso. No importa qué tan alto suba el saldo, cuando se pague el préstamo — normalmente cuando se vende la casa después de que el último prestatario se va — ni usted ni sus herederos deberán nunca más de lo que vale la casa en ese momento. Si el saldo ha crecido más allá del precio de venta, el seguro de la FHA cubre la diferencia. Sus otros bienes y los de sus herederos están protegidos.

Usar la tabla para tomar una decisión

La tabla de amortización es una herramienta de planificación, no un motivo de temor. Retirar menos, elegir una línea de crédito en lugar de una suma global grande, o hacer pagos voluntarios (que siempre se permiten) reducen el crecimiento del saldo. La mejor forma de ver una tabla construida en torno a su propia edad, valor de la casa y plan de retiros es pedir una. Miguel A. Vazquez, NMLS #401212, en Reverse Mortgage Plus puede preparar una ilustración personalizada y explicarla en inglés o español.

Puntos clave

El saldo de una hipoteca inversa crece con el tiempo porque no se hacen pagos mensuales.
Los intereses y la prima del seguro de la FHA se capitalizan, así que el crecimiento se acelera en años posteriores.
Su capital es el valor de la casa menos el saldo creciente.
La HECM es de no recurso — nunca puede deber más de lo que vale la casa.
Retirar menos o hacer pagos voluntarios reduce la rapidez con que crece el saldo.

Preguntas frecuentes

¿Por qué el saldo de una hipoteca inversa sube en lugar de bajar?

Porque usted no hace pagos mensuales requeridos, los intereses de cada mes y la prima del seguro hipotecario se suman al saldo en lugar de pagarse. Luego se cobran intereses sobre el saldo mayor, así que se capitaliza y crece más rápido con el tiempo — lo opuesto a una hipoteca tradicional que usted reduce.

¿Puedo ver una tabla de amortización de la hipoteca inversa antes de comprometerme?

Sí. Su corredor puede preparar una ilustración personalizada que muestre cómo cambian el saldo y su capital estimado año por año según su edad, el valor de la casa, la tasa de interés y cómo planea retirar fondos. Revisarla es un paso inteligente antes de decidir.

¿El saldo creciente alguna vez superará el valor de mi casa?

Puede hacerlo, especialmente después de muchos años — pero la HECM es de no recurso, así que no importa para lo que usted debe. Cuando se pague el préstamo, usted o sus herederos nunca deberán más del valor de la casa en ese momento; el seguro de la FHA cubre cualquier diferencia.

¿Puedo reducir la rapidez con que crece el saldo?

Sí. Retirar menos dinero, elegir una línea de crédito y dejarla intacta, o hacer pagos voluntarios (que siempre se permiten y nunca se requieren) reducen el crecimiento del saldo. La tabla refleja cuánto retira realmente.