Respuesta rápida
Sí, puede obtener una hipoteca inversa sobre un condominio. Para una HECM de la FHA, por lo general el condominio debe estar aprobado por la FHA, o su unidad individual puede calificar mediante la 'aprobación de unidad individual' de la FHA. Si el condominio o la HOA no están aprobados por la FHA, a veces una hipoteca inversa privada aún puede funcionar. Debe vivir en el condominio como residencia principal y mantenerse al día con las cuotas de HOA, los impuestos sobre la propiedad y el seguro.
¿Puede obtener una hipoteca inversa sobre un condominio?
Sí. Un condominio es un tipo de propiedad elegible para una hipoteca inversa, igual que una casa unifamiliar. Las dos vías más comunes son la HECM asegurada por la FHA y una hipoteca inversa privada. La principal diferencia respecto a una casa unifamiliar es la aprobación del propio proyecto del condominio: el prestamista y la FHA no solo evalúan a usted y a su unidad, sino también la salud financiera y las reglas de la asociación de propietarios (HOA) y del edificio en general.
Aprobación de la FHA: el requisito clave
Para una HECM de la FHA, por lo general el proyecto del condominio debe aparecer en la lista de condominios aprobados por la FHA. La aprobación de la FHA revisa aspectos como el presupuesto y las reservas de la HOA, el nivel de ocupación por propietarios, el porcentaje de unidades atrasadas en sus cuotas, la cobertura de seguro y cualquier litigio pendiente. Muchas comunidades de condominios ya establecidas en California ya están aprobadas por la FHA. Si la suya lo está, el proceso a partir de ahí es muy parecido al de una hipoteca inversa sobre una casa unifamiliar.
Aprobación de unidad individual (desde 2019)
Desde octubre de 2019, la FHA permite la 'aprobación de unidad individual' (a veces llamada 'spot approval'), que puede permitir que una unidad individual califique aunque todo el proyecto no esté en la lista de aprobados por la FHA. Existen condiciones (por ejemplo, límites sobre cuántas unidades del edificio pueden tener financiamiento de la FHA y un mínimo de ocupación por propietarios), pero esta regla ha abierto las hipotecas inversas a muchos propietarios de condominios que antes no podían calificar. Un especialista puede solicitar la aprobación de unidad individual como parte de su solicitud.
Cuando su condominio no está aprobado por la FHA: opciones privadas
Si su proyecto de condominio no puede obtener la aprobación de la FHA y la aprobación de unidad individual no está disponible, es posible que aún tenga opciones. Algunas hipotecas inversas privadas aprueban condominios —incluidos ciertos condominios no garantizables y HOA no aprobadas por la FHA— que las HECM estándar no pueden. Los términos y la disponibilidad varían según el prestamista y los detalles de su edificio, así que lo mejor es que revisen su propiedad y su HOA específicas en lugar de suponer que no tiene opciones.
Las cuotas de HOA y la evaluación financiera
Los dueños de condominios pagan cuotas mensuales de HOA, y los prestamistas incluyen esas cuotas en la evaluación financiera: la revisión que confirma que usted puede mantenerse al día con los cargos de la propiedad. Al igual que con los impuestos y el seguro, mantenerse al día con las cuotas de HOA es parte de conservar el préstamo en regla. En algunos casos se puede reservar una parte del préstamo (un 'apartado') para ayudar a cubrir estos gastos continuos. Una hipoteca inversa no elimina las cuotas de HOA, pero al quitar el pago hipotecario mensual puede liberar flujo de efectivo para cubrirlas con más holgura.
Cómo verificar y empezar
El primer paso es simplemente verificar el estado de su condominio: si el proyecto está aprobado por la FHA, si es posible la aprobación de unidad individual, o si un préstamo privado es la mejor opción. Como esto depende de su edificio y su HOA específicos, no es algo que convenga adivinar. Miguel A. Vazquez, NMLS #401212, puede consultar su condominio y su HOA y explicarle qué vía aplica a su situación, en inglés o en español.
