Hipoteca inversa sobre un condominio: reglas y aprobación de la FHA

Respuesta rápida

Sí, puede obtener una hipoteca inversa sobre un condominio. Para una HECM de la FHA, por lo general el condominio debe estar aprobado por la FHA, o su unidad individual puede calificar mediante la 'aprobación de unidad individual' de la FHA. Si el condominio o la HOA no están aprobados por la FHA, a veces una hipoteca inversa privada aún puede funcionar. Debe vivir en el condominio como residencia principal y mantenerse al día con las cuotas de HOA, los impuestos sobre la propiedad y el seguro.

Los propietarios de condominios de 62 años o más sí pueden usar una hipoteca inversa, pero los condominios tienen un paso adicional que las casas unifamiliares no tienen: por lo general, la unidad debe cumplir con las normas de la FHA para condominios. Esta guía explica cómo funciona la elegibilidad de un condominio en California, qué hacer si su edificio no está aprobado por la FHA y cómo influyen las cuotas de la asociación (HOA).

¿Puede obtener una hipoteca inversa sobre un condominio?

Sí. Un condominio es un tipo de propiedad elegible para una hipoteca inversa, igual que una casa unifamiliar. Las dos vías más comunes son la HECM asegurada por la FHA y una hipoteca inversa privada. La principal diferencia respecto a una casa unifamiliar es la aprobación del propio proyecto del condominio: el prestamista y la FHA no solo evalúan a usted y a su unidad, sino también la salud financiera y las reglas de la asociación de propietarios (HOA) y del edificio en general.

Aprobación de la FHA: el requisito clave

Para una HECM de la FHA, por lo general el proyecto del condominio debe aparecer en la lista de condominios aprobados por la FHA. La aprobación de la FHA revisa aspectos como el presupuesto y las reservas de la HOA, el nivel de ocupación por propietarios, el porcentaje de unidades atrasadas en sus cuotas, la cobertura de seguro y cualquier litigio pendiente. Muchas comunidades de condominios ya establecidas en California ya están aprobadas por la FHA. Si la suya lo está, el proceso a partir de ahí es muy parecido al de una hipoteca inversa sobre una casa unifamiliar.

Aprobación de unidad individual (desde 2019)

Desde octubre de 2019, la FHA permite la 'aprobación de unidad individual' (a veces llamada 'spot approval'), que puede permitir que una unidad individual califique aunque todo el proyecto no esté en la lista de aprobados por la FHA. Existen condiciones (por ejemplo, límites sobre cuántas unidades del edificio pueden tener financiamiento de la FHA y un mínimo de ocupación por propietarios), pero esta regla ha abierto las hipotecas inversas a muchos propietarios de condominios que antes no podían calificar. Un especialista puede solicitar la aprobación de unidad individual como parte de su solicitud.

Cuando su condominio no está aprobado por la FHA: opciones privadas

Si su proyecto de condominio no puede obtener la aprobación de la FHA y la aprobación de unidad individual no está disponible, es posible que aún tenga opciones. Algunas hipotecas inversas privadas aprueban condominios —incluidos ciertos condominios no garantizables y HOA no aprobadas por la FHA— que las HECM estándar no pueden. Los términos y la disponibilidad varían según el prestamista y los detalles de su edificio, así que lo mejor es que revisen su propiedad y su HOA específicas en lugar de suponer que no tiene opciones.

Las cuotas de HOA y la evaluación financiera

Los dueños de condominios pagan cuotas mensuales de HOA, y los prestamistas incluyen esas cuotas en la evaluación financiera: la revisión que confirma que usted puede mantenerse al día con los cargos de la propiedad. Al igual que con los impuestos y el seguro, mantenerse al día con las cuotas de HOA es parte de conservar el préstamo en regla. En algunos casos se puede reservar una parte del préstamo (un 'apartado') para ayudar a cubrir estos gastos continuos. Una hipoteca inversa no elimina las cuotas de HOA, pero al quitar el pago hipotecario mensual puede liberar flujo de efectivo para cubrirlas con más holgura.

Cómo verificar y empezar

El primer paso es simplemente verificar el estado de su condominio: si el proyecto está aprobado por la FHA, si es posible la aprobación de unidad individual, o si un préstamo privado es la mejor opción. Como esto depende de su edificio y su HOA específicos, no es algo que convenga adivinar. Miguel A. Vazquez, NMLS #401212, puede consultar su condominio y su HOA y explicarle qué vía aplica a su situación, en inglés o en español.

Puntos clave

Los condominios son un tipo de propiedad elegible para una hipoteca inversa en California.
Una HECM de la FHA por lo general requiere la aprobación del proyecto por la FHA o la aprobación de unidad individual de su unidad.
Si el condominio o la HOA no están aprobados por la FHA, una hipoteca inversa privada aún podría ser posible.
Debe vivir en el condominio como residencia principal y mantenerse al día con las cuotas de HOA, los impuestos y el seguro.
Como la elegibilidad depende de su edificio y su HOA específicos, el primer paso es verificar su condominio y su HOA.

Preguntas frecuentes

¿Mi condominio tiene que estar aprobado por la FHA para obtener una hipoteca inversa?

Para una HECM de la FHA, por lo general sí: el proyecto debe estar aprobado por la FHA, o su unidad puede calificar mediante la aprobación de unidad individual ('spot approval'). Si ninguna aplica, una hipoteca inversa privada podría seguir siendo una opción para algunos condominios.

¿Cómo sé si mi condominio está aprobado por la FHA?

La FHA mantiene una lista pública de proyectos de condominios aprobados, y un especialista en hipotecas inversas puede consultarla por usted y decirle si es posible la aprobación de unidad individual. Contáctenos con su dirección y verificamos su edificio.

¿Puedo obtener una hipoteca inversa si mi HOA no está aprobada por la FHA?

Posiblemente. La aprobación de unidad individual de la FHA puede calificar una unidad individual en algunos proyectos no aprobados, y ciertas hipotecas inversas privadas aprueban condominios y HOA que la FHA no aprueba. Depende de los detalles de su edificio, así que vale la pena que lo revisen.

¿Las cuotas de HOA afectan mi hipoteca inversa?

Las cuotas de HOA se incluyen en la evaluación financiera y siguen siendo su responsabilidad después del cierre, junto con los impuestos y el seguro. Una hipoteca inversa no paga sus cuotas de HOA, pero eliminar un pago hipotecario mensual puede hacerlas más fáciles de cubrir.