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Los costos de cierre de un HECM para Compra normalmente suman entre el 3% y el 6% del precio de compra. Los más grandes son la prima inicial del seguro hipotecario de la FHA (2% del precio, hasta el límite de préstamo) y el cargo de originación (limitado por la FHA a $6,000). Como el monto del préstamo lo fijan su edad y el precio, financiar estos costos aumenta el efectivo que lleva al cierre en lugar de reducir el préstamo.
Por Qué los Costos de Cierre Funcionan Diferente en una Compra
En un refinanciamiento con hipoteca inversa, la mayoría de los prestatarios financian los costos de cierre dentro del préstamo y no llevan nada a la mesa. El HECM para Compra invierte esa cuenta. El monto del préstamo lo determinan la edad del prestatario más joven, las tasas actuales y el precio de compra — no crece para absorber cargos. Así que cuando los costos se financian dentro del préstamo, reducen lo que el préstamo aporta a la compra, y su enganche sube en la misma cantidad. Por eso la manera honesta de pensar en los costos de cierre del H4P es como parte de su efectivo total para cerrar, no como un detalle aparte.
La Prima Inicial del Seguro Hipotecario de la FHA (Normalmente la Más Grande)
Todo HECM lleva seguro de la FHA, y en una compra la prima inicial (IMIP) es el 2% del precio de compra, hasta el límite de préstamo de la FHA. En una casa de $600,000, son $12,000. No es un cargo sin sentido — este seguro es lo que hace que el préstamo sea sin recurso (ni usted ni sus herederos pueden deber más de lo que vale la casa) y garantiza sus fondos incluso si el prestamista quiebra. También hay una prima anual continua del 0.5% del saldo del préstamo que se acumula con el tiempo.
El Cargo de Originación — Limitado por la FHA
La FHA limita el cargo de originación al 2% de los primeros $200,000 del valor de la casa más el 1% de lo que exceda esa cantidad, con un mínimo de $2,500 y un tope máximo de $6,000. En la mayoría de los precios del sur de California, la fórmula llega al tope de $6,000. Este cargo compensa al prestamista y al corredor por armar el préstamo, y es uno de los pocos cargos donde las cotizaciones pueden variar — pídalo siempre por escrito.
Cargos de Terceros: Los Mismos de Cualquier Compra en California
Estos cargos van a compañías independientes, no al prestamista ni al corredor:
- Tasación FHA — normalmente $600–$800; confirma que la casa cumple los estándares de propiedad de la FHA.
- Seguro de título y escrow — el grupo más grande de cargos de terceros, proporcional al precio de compra.
- Cargos de registro y notario — registro del condado y firma ante notario, normalmente unos cientos de dólares.
- Informe de crédito, certificación de inundación y mensajería — pequeños individualmente, normalmente menos de $200 en total.
En una compra en California, quién paga cada cargo de escrow y título también se negocia con el vendedor — su contrato de compra importa aquí.
La Consejería de HUD — Se Paga Antes de Solicitar
La sesión de consejería de HUD requerida ($125–$250, pagados directamente a la agencia independiente) ocurre antes de su solicitud, así que es un costo previo al cierre, no un costo de cierre. Por ley, las agencias deben ofrecer exenciones de cuota a quienes no puedan pagarla. Una sesión lo cubre por 180 días — tiempo suficiente para buscar casa y cerrar.
Ejemplo Práctico: Compra de $600,000 en el Condado de Los Ángeles
Supongamos que un comprador de 70 años compra una casa de una planta de $600,000. Según las tasas, el HECM podría aportar aproximadamente entre el 40% y el 55% del precio, y el comprador pone el resto como enganche. Los costos de cierre se acumulan así: IMIP $12,000, cargo de originación $6,000 (el tope de la FHA), y cargos de terceros (tasación, título, escrow, registro) de aproximadamente $4,000–$7,000 en un precio como este. Total: unos $22,000–$25,000. Si esos costos se financian, el efectivo para cerrar del comprador sube en esa cantidad; si se pagan en efectivo, el enganche no cambia y los costos se pagan aparte. De cualquier forma, el dinero es del comprador — la diferencia es solo de qué bolsillo sale. Estas son cifras de muestra para ilustrar, no una cotización; sus números dependen de su edad, las tasas y la casa específica.
Comprar Construcción Nueva con un HECM para Compra
Sí, puede usar un H4P en construcción nueva — una ruta popular para quienes se mudan a comunidades de 55+. La regla clave de la FHA: la casa debe tener su Certificado de Ocupación antes de que se pueda tomar la solicitud del préstamo. Eso significa que puede firmar contrato con el constructor, completar la consejería y prepararse por completo, pero el reloj del préstamo arranca cuando la casa está terminada. Los prestamistas internos de los constructores rara vez ofrecen HECM, así que tener su propio corredor listo mantiene el calendario en orden.
Qué Costos Puede Comparar — y Cuáles No
La IMIP la fija la FHA — es idéntica en todas partes. El cargo de originación tiene tope pero varía según el prestamista y el corredor. El título y el escrow se pueden comparar en California, y en una compra algunos se negocian con el vendedor en el contrato. Como corredor independiente, Miguel cotiza con varios prestamistas mayoristas aprobados, así que usted ve cómo sale la misma compra en diferentes programas antes de comprometerse.
