Costos de Cierre de la Hipoteca Inversa para Compra
Una Hipoteca Inversa para Compra tiene las mismas categorías de costos de cierre que cualquier hipoteca inversa de la FHA. La buena noticia: la mayoría de estos costos a menudo se pueden financiar dentro del préstamo, lo que puede reducir el efectivo que lleva al cierre — los costos financiados se suman al saldo de su préstamo. Los costos de cierre típicos incluyen:
- Prima Inicial del Seguro Hipotecario de la FHA — un porcentaje del valor de la casa, hasta el límite de préstamo de la FHA.
- Comisión de originación del prestamista — limitada por una fórmula de la FHA ligada al valor de la casa.
- Costos de terceros — avalúo, título y plica (escrow), registro y cualquier inspección requerida.
- Asesoría independiente de HUD — una cuota única por su sesión requerida.
Las cifras exactas dependen del precio de compra, las reglas actuales de la FHA y los proveedores utilizados. Le daremos un estimado de costos claro y por escrito antes de que se comprometa a nada — sin sorpresas.
¿Qué es diferente frente a una HECM regular?
- Los costos financiados aumentan su enganche. En una HECM de refinanciamiento, incluir los costos en el préstamo solo aumenta el saldo. En una compra, cada dólar de costos que financie es un dólar que la HECM no puede aportar al precio — así que regresa a usted como un enganche un poco mayor.
- El momento de la asesoría importa más. La asesoría de HUD requerida debe completarse antes de que el trámite del préstamo pueda avanzar, y los contratos de compra corren con plazos — por eso la programamos desde el principio.
- Ahora los vendedores pueden aportar. Desde un cambio de reglas de la FHA en 2023, los vendedores y otras partes interesadas pueden contribuir hasta el 6% hacia ciertos costos del comprador en una H4P — un punto de negociación que muchos agentes todavía no conocen.
El Enganche ("Inversión Requerida") — un Ejemplo Práctico
El nombre formal que HUD le da al enganche de la H4P es la inversión monetaria requerida. Es el precio de compra menos lo que la hipoteca inversa puede aportar — y ese aporte depende sobre todo de la edad del prestatario más joven. Así se ve en una casa de $600,000, con cifras redondeadas y educativas:
| Edad del comprador más joven | Enganche aprox. | Aporte aprox. de la HECM |
|---|
| 62 | ≈ $425,000 (aprox. 71%) | ≈ $175,000 |
| 70 | ≈ $385,000 (aprox. 64%) | ≈ $215,000 |
| 80 | ≈ $330,000 (aprox. 55%) | ≈ $270,000 |
Dos puntos clave: no hace falta esperar — incluso a los 62 la HECM cubre una parte importante — y los fondos que usted aporta deben venir de fuentes elegibles (la venta de su casa, ahorros, cuentas de retiro o un regalo familiar), no de un nuevo préstamo sobre la propiedad. Estas cifras son ilustrativas únicamente, no una oferta ni una garantía; sus números dependen de las tasas actuales de la FHA, el avalúo y la revisión. Use el estimador de enganche de arriba para probar su propia edad y precio.
Comprar Construcción Nueva con una Hipoteca Inversa para Compra
Puede usar una Hipoteca Inversa para Compra para comprar una casa recién construida — incluyendo una casa spec o casa modelo del constructor — siempre que se cumpla una regla de tiempo:
- La casa debe estar 100% terminada antes de cerrar — la FHA exige que primero se emita un Certificado de Ocupación (o su equivalente local).
- No puede cerrar una Hipoteca Inversa para Compra sobre una casa que aún está en construcción o solo parcialmente terminada.
- Una vez terminada, la casa debe convertirse en su residencia principal y cumplir con los estándares de propiedad de la FHA, igual que cualquier otra compra H4P.
Si está considerando una comunidad de construcción nueva, avísenos con anticipación para coordinar el financiamiento con el calendario de finalización del constructor.