Hipoteca inversa e impuestos sobre la propiedad en California (Prop 19 y aplazamiento)
Respuesta rápida
Con una hipoteca inversa en California, usted sigue siendo responsable de pagar sus impuestos sobre la propiedad; no pagarlos es una de las pocas cosas que pueden poner el préstamo en incumplimiento. Una hipoteca inversa no cambia por sí sola su valor tasado ni provoca una reevaluación. La Proposición 19 de California afecta cómo se transfiere una base impositiva baja (a ciertas casas de reemplazo o a los herederos), y el programa estatal de Aplazamiento de Impuestos sobre la Propiedad puede permitir a personas mayores que califiquen aplazar el pago. Planificar con anticipación —incluido un fondo reservado LESA en algunos casos— lo mantiene protegido.
Una hipoteca inversa elimina su pago hipotecario mensual, pero no sus impuestos sobre la propiedad. En California, mantenerse al día con los impuestos sobre la propiedad es una de las responsabilidades más importantes de cualquier prestatario de hipoteca inversa, y existen programas estatales y herramientas de planificación que pueden ayudar. Aquí le explicamos cómo encaja todo.
Usted sigue debiendo impuestos sobre la propiedad
Una hipoteca inversa elimina el pago mensual de capital e intereses, pero los impuestos sobre la propiedad siguen siendo su responsabilidad. Esto es así en toda hipoteca inversa. Pagar los impuestos a tiempo, mantener vigente el seguro de propietario y conservar la casa son los requisitos continuos básicos que mantienen el préstamo en buen estado. La buena noticia es que, sin un pago hipotecario, a muchos prestatarios les resulta más fácil presupuestar los impuestos y el seguro.
¿Una hipoteca inversa cambia mis impuestos sobre la propiedad?
No. Tomar una hipoteca inversa no reevalúa por sí sola su casa ni cambia su valor tasado, así que su base impositiva de la Proposición 13 no se reinicia simplemente por pedir prestado contra su plusvalía. Sus impuestos siguen basándose en su valor tasado existente (ajustado por los límites anuales normales), igual que antes.
La Proposición 19 y su base impositiva
La Proposición 19 de California cambió dos cosas que pueden importarle a los prestatarios de hipoteca inversa. Primero, los propietarios de 55 años o más (o con discapacidad grave, o víctimas de incendios o desastres) pueden transferir su base impositiva baja a una residencia principal de reemplazo en cualquier parte del estado, lo que combina bien con reducir el tamaño de la vivienda. Segundo, la Prop 19 limitó la exclusión de padres a hijos, de modo que los herederos que reciban la casa por lo general conservan la base impositiva baja solo si la convierten en su propia residencia principal dentro del plazo requerido. Estas reglas afectan la planificación patrimonial de cualquier casa, con o sin hipoteca inversa.
El programa de Aplazamiento de Impuestos sobre la Propiedad de California
California ofrece un programa de Aplazamiento de Impuestos sobre la Propiedad (PTP, por sus siglas en inglés) que permite a los propietarios que califican —por lo general, personas de 62 años o más (o ciegas o con discapacidad) con ingresos limitados del hogar y suficiente plusvalía— aplazar el pago de los impuestos sobre la propiedad de su residencia principal. Las reglas y los límites de elegibilidad los fija el estado y pueden cambiar cada año, y puede haber interacciones con una hipoteca inversa, así que confirme los detalles con la Oficina del Contralor del Estado de California y su asesor antes de depender de él.
Cómo un LESA puede protegerlo
Si existe alguna preocupación por mantener al día los impuestos y el seguro, se puede incorporar a la hipoteca inversa un Fondo Reservado por Expectativa de Vida (LESA, por sus siglas en inglés). Un LESA aparta una parte de sus fondos específicamente para pagar impuestos y seguro, de modo que se manejen automáticamente y se reduzca mucho el riesgo de incumplimiento por impuestos. Miguel puede explicarle si un LESA tiene sentido para su situación.
Puntos clave
- Usted sigue debiendo impuestos sobre la propiedad con una hipoteca inversa, y los impuestos impagos son una de las pocas causas de incumplimiento.
- Una hipoteca inversa no reevalúa por sí sola su casa ni reinicia su base impositiva de la Prop 13.
- La Prop 19 permite a los propietarios de 55 años o más mover su base impositiva baja a una casa de reemplazo, pero limitó la exclusión de padres a hijos para los herederos.
- El programa de Aplazamiento de Impuestos de California puede permitir a personas mayores que califiquen aplazar los impuestos; verifique las reglas vigentes con el estado.
- Un LESA puede apartar fondos para pagar impuestos y seguro automáticamente, reduciendo el riesgo de incumplimiento.
Preguntas frecuentes
¿Todavía pago impuestos sobre la propiedad con una hipoteca inversa?
Sí. Una hipoteca inversa elimina el pago hipotecario mensual, pero no sus impuestos, su seguro ni el mantenimiento. Mantener al día los impuestos sobre la propiedad es esencial para conservar el préstamo en buen estado.
¿Una hipoteca inversa reinicia mi base impositiva de la Prop 13?
No. Pedir prestado contra su plusvalía no reevalúa por sí solo su casa ni reinicia su valor tasado. Su base impositiva continúa bajo las reglas normales.
¿Qué pasa con mi base impositiva baja cuando reduzco el tamaño de mi vivienda?
Según la Proposición 19, los propietarios de 55 años o más (y ciertos otros) pueden transferir su base impositiva baja existente a una residencia principal de reemplazo en California, sujeto a las reglas del programa, lo que combina bien con una HECM para Compra.
¿Las personas mayores de California pueden aplazar los impuestos sobre la propiedad?
El programa estatal de Aplazamiento de Impuestos sobre la Propiedad puede permitir a personas mayores que califiquen, con ingresos limitados y suficiente plusvalía, aplazar los impuestos de su residencia principal. Confirme la elegibilidad vigente con la Oficina del Contralor del Estado, ya que las reglas cambian.