¿Cómo funcionan los intereses de una hipoteca inversa? Cómo crece el saldo

Respuesta rápida

Con una hipoteca inversa usted no hace pagos mensuales obligatorios, así que el interés cobrado en cada período se agrega a su saldo en lugar de pagarse. Eso significa que el saldo crece con el tiempo y el interés se compone (acumula interés sobre el interés ya agregado). Sin embargo, como una HECM es sin recurso, usted o sus herederos nunca deberán más que el valor de la casa cuando se pague el préstamo, incluso si el saldo crece por encima de lo que vale la casa.

Una hipoteca inversa funciona en la dirección opuesta a un préstamo normal: en lugar de reducir el saldo, el saldo crece con el tiempo porque usted no hace pagos mensuales. Entender exactamente cómo funciona —y por qué sigue estando protegido— le ayuda a usar una hipoteca inversa con inteligencia.

Lo opuesto a una hipoteca normal

Con una hipoteca tradicional ('directa'), usted hace pagos mensuales y el saldo disminuye. Una hipoteca inversa invierte esto: usted recibe dinero y no hace pagos hipotecarios mensuales obligatorios, así que el interés que se acumula cada mes se suma al saldo. Con los años, la cantidad adeudada aumenta mientras que —idealmente— su casa sigue revalorizándose. Usted sigue siendo dueño de la casa todo el tiempo.

Cómo funciona la composición aquí

Como el interés no se paga cada mes, se agrega al saldo y luego el interés futuro se cobra sobre esa cantidad mayor. Esto es la composición: acumula interés tanto sobre el dinero que ha retirado como sobre el interés ya agregado. Por eso el saldo crece lentamente al principio y más rápido después. Solo los fondos que realmente ha retirado acumulan interés; el dinero que deja intacto en una línea de crédito no genera interés (y el crédito disponible incluso crece).

Tasas fijas vs. ajustables

Las hipotecas inversas vienen con tasas fijas o ajustables. Una tasa fija generalmente requiere tomar una sola suma global en el cierre. Las tasas ajustables son las que permiten las opciones flexibles que la mayoría de la gente quiere —la línea de crédito y los pagos mensuales— y cambian con un índice con el tiempo. Su estimación del préstamo mostrará la tasa actual y, para préstamos ajustables, el tope de cuánto puede subir.

La protección sin recurso

Esta es la salvaguarda más importante: una HECM es un préstamo sin recurso. Sin importar cuánto crezca el saldo, ni usted ni sus herederos deberán nunca más que el valor de la casa cuando se pague el préstamo. Si el saldo termina siendo mayor que el precio de venta, el seguro de la FHA cubre la diferencia, nunca sus otros bienes ni los de su familia. Por eso el saldo creciente, aunque real, no es el peligro que parece al principio.

¿Puede frenar el crecimiento del saldo?

Sí. Se le permite hacer pagos voluntarios hacia el interés o el capital en cualquier momento, sin penalización, lo que frena el crecimiento del saldo y (con una línea de crédito) puede incluso liberar más crédito disponible. Muchos prestatarios nunca pagan nada y dejan correr el préstamo; otros hacen pagos ocasionales para preservar más plusvalía para sus herederos. Ambas son válidas: es su decisión.

Puntos clave

Usted no hace pagos mensuales obligatorios, así que el interés se suma al saldo y se compone con el tiempo.
Solo los fondos que ha retirado acumulan interés; los de la línea de crédito sin usar no.
Las tasas fijas suelen significar una suma global; las ajustables permiten la línea de crédito y las opciones mensuales.
Una HECM es sin recurso: usted y sus herederos nunca deben más que el valor de la casa.
Puede hacer pagos voluntarios en cualquier momento, sin penalización, para frenar el saldo y preservar plusvalía.

Preguntas frecuentes

¿Por qué crece con el tiempo el saldo de una hipoteca inversa?

Porque usted no hace pagos mensuales obligatorios, el interés (y el seguro hipotecario continuo) se agrega al saldo en cada período en lugar de pagarse, y se compone, así que la cantidad adeudada aumenta con el tiempo.

¿Alguna vez deberé más de lo que vale mi casa?

No. Una HECM es sin recurso, así que usted y sus herederos nunca deberán más que el valor de la casa cuando se pague el préstamo. El seguro de la FHA cubre cualquier diferencia; nunca toca sus otros bienes.

¿El dinero que no uso acumula interés?

No. El interés solo se cobra sobre los fondos que realmente ha retirado. El dinero que deja en una línea de crédito no genera interés, y la línea de crédito no utilizada incluso crece con el tiempo.

¿Puedo hacer pagos para mantener bajo el saldo?

Sí. Puede hacer pagos voluntarios hacia el interés o el capital en cualquier momento sin penalización para frenar el crecimiento del saldo y preservar más plusvalía. Es opcional.