Respuesta rápida
En una casa de muestra de $600,000 en California con un prestatario de 70 años, el costo inicial estimado de una hipoteca inversa FHA (HECM) es de aproximadamente $21,500: una prima de seguro hipotecario de la FHA del 2% (~$12,000), un cargo de originación limitado por HUD (~$6,000) y costos de cierre de terceros (~$3,500). Casi todo se financia dentro del préstamo, por lo que la mayoría de los prestatarios paga poco o nada de su bolsillo. Estos son solo estimados; sus cifras reales dependen de su valor tasado, su edad y las tasas.
El escenario de muestra
Para que los números sean concretos, usaremos un solo ejemplo realista: un propietario de 70 años en California con una casa tasada en $600,000 y sin saldo hipotecario pendiente. Cada cifra a continuación es un estimado para este escenario específico; sus propios números variarán según su valor tasado, su edad y las tasas vigentes. El objetivo es mostrar cómo encajan las piezas y cómo se ve un total realista.
Línea 1 — Prima de seguro hipotecario de la FHA (MIP)
La MIP inicial de la FHA es el 2% del menor entre su valor tasado o el límite de préstamo de la FHA ($1,249,125 en 2026). En una casa de $600,000 son $12,000. Este es el mayor costo, y es lo que financia la garantía 'sin recurso' de la FHA, lo que significa que usted (o sus herederos) nunca deberán más de lo que vale la casa. También existe una MIP anual continua del 0.5% del saldo del préstamo, que se acumula con el tiempo en lugar de cobrarse por adelantado.
Línea 2 — Cargo de originación del préstamo
HUD limita el cargo de originación de una HECM: el 2% de los primeros $200,000 del valor de la vivienda más el 1% del monto por encima de eso, con un mínimo de $2,500 y un máximo de $6,000. En una casa de $600,000 la fórmula alcanza el máximo de $6,000. Este cargo es la compensación del corredor/prestamista por procesar y armar el préstamo. Un punto importante que este ejemplo no refleja: la cifra de HUD es un tope, no un precio fijo — la originación es negociable y un corredor puede optar por cobrar menos. En un cierre real reciente en California que tramitamos, la originación de una casa de ~$820,000 fue de solo $3,000, la mitad de los $6,000 que la fórmula de esa casa permitía. Muchos grandes prestamistas simplemente cobran el máximo, así que siempre vale la pena preguntar.
Línea 3 — Costos de cierre de terceros
Son los costos estándar de liquidación pagados a terceros: la tasación de la FHA, el seguro y la búsqueda de título, los servicios de escrow/liquidación, los cargos de registro y la asesoría aprobada por HUD. Para este escenario estimamos aproximadamente $3,500 en total. La porción de la tasación (entre $300 y $600) suele ser lo único que se paga de su bolsillo por adelantado; el resto se financia.
El total detallado
Sumándolo todo para nuestra muestra de $600,000: MIP de la FHA $12,000 + originación $6,000 + costos de terceros $3,500 = aproximadamente $21,500 de costo inicial total. Como casi todo esto se financia dentro del préstamo en lugar de pagarse en efectivo, se descuenta de sus fondos disponibles: reduce ligeramente su efectivo neto, pero no sale de su bolsillo al cierre.
Lo que realmente paga de su bolsillo
Para la gran mayoría de los prestatarios, el único gasto de su bolsillo es el cargo de tasación (entre $300 y $600 aproximadamente). Todo lo demás —MIP, originación, título, escrow, asesoría— se incorpora al saldo del préstamo. Por eso la gente suele sorprenderse al saber que la cifra de costo principal no se traduce en una factura que deba pagar en efectivo.
Vea sus propios números
Este ejemplo usa cifras redondas para ilustrar la estructura; su estimado real depende de su valor tasado, su edad y el entorno de tasas. Nuestra calculadora de costos de hipoteca inversa produce este mismo desglose detallado para su casa en pocos segundos, sin necesidad de número de Seguro Social, revisión de crédito ni datos personales.
