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HECM… Hipoteca de conversión del capital de la vivienda (Hipoteca inversa)
¿Una hipoteca inversa para comprar una propiedad? ¿Como funciona?
Una compra de hipoteca inversa permite a las personas mayores de 62 años o más comprar una casa nueva con los fondos del préstamo de HECM. El beneficio principal para la persona mayor es que la transacción solo implica un conjunto de costos de cierre en lugar de comprar una casa y obtener una hipoteca inversa a partir de entonces, lo que incurriría en dos conjuntos completos de costos de cierre. Creado por la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008, este programa comenzó a funcionar el 1 de enero de 2009. Los adultos mayores calificados deben cumplir con todos los requisitos de HECM, todas las reglas básicas se aplican además de algunas nuevas reglas y regulaciones.
¿Cuáles son los fundamentos?
- Puede comprar una propiedad existente de 1 a 4 unidades
- La propiedad debe servir como la residencia principal
- Una vez que se completa la compra de HECM, no se permiten embargos adicionales (Prestamista en primera posición, HUD en silenciosa segunda)
- Debe proporcionar una inversión monetaria al cierre de una fuente de financiamiento permitida, consulte a continuación para obtener detalles
- Debe ocupar la propiedad dentro de los 60 días del cierre
- Las propiedades de nueva construcción deben tener un certificado de ocupación emitido en el momento en que el préstamo de compra de la Hipoteca para la Conversión del Patrimonio de la Vivienda esté asegurado por la FHA ("avalado").
Hay algunas diferencias entre un HECM para la compra y un HECM tradicional para las personas mayores.
Las principales diferencias se refieren a los tipos de propiedad que son elegibles, el efectivo requerido para el cierre, la participación de un agente de bienes raíces en el proceso de préstamo, la recomendación de una inspección profesional de la vivienda y ciertos costos de cierre.
Propiedades elegibles
Igual que las hipotecas revertidas con seguro federal o los préstamos hipotecarios de conversión de capital de vivienda.
Propiedades no elegibles
- Unidades cooperativas
- Vivienda prefabricada
- Bed and breakfast propiedades, casas de huéspedes
¿Qué es el requisito de inversión monetaria?
Al cierre, los prestatarios de HECM deben proporcionar una inversión monetaria que se aplicará para satisfacer la diferencia entre el límite de capital de HECM y el precio de venta de la propiedad, más cualquier cargo relacionado con el préstamo de HECM que no esté financiado o compensado por otras fuentes de financiamiento de la FHA permitidas.En otras palabras, los ingresos de la hipoteca inversa y cualquier fondo de la venta de la propiedad antigua (o de los ahorros del prestatario) deben ser suficientes para comprar la nueva propiedad directamente. La diferencia entre el límite de capital y el precio de venta de la propiedad también incluye cualquier cargo relacionado con el préstamo de HECM que no esté financiado o compensado por otras fuentes de financiamiento permitidas.Los prestatarios pueden proporcionar montos de inversión más grandes para retener una parte de los ingresos de HECM para futuros sorteos.
¿ Qué son las fuentes de financiación permitidas?
- Su propio dinero o dinero obtenido de la venta de activos.
- Se aceptan retiros de la cuenta de ahorros o jubilación del prestatario.
Los prestamistas deberán verificar la fuente de todos los fondos antes del cierre. Se puede utilizar una verificación de depósito, junto con el último extracto bancario, para verificar las cuentas de ahorro y de cheques. Si hay un gran aumento en una cuenta, o si la cuenta se abrió recientemente, el prestamista debe obtener una explicación creíble de la fuente de esos fondos. Dicha documentación debe proporcionarse en la carpeta de casos de la FHA. El no proporcionar la documentación necesaria puede resultar en un aviso de rechazo y demora en la aprobación.
¿Qué fuentes de financiamiento no son elegibles?
- Puntos de descuento de préstamo
- Reducción de tasas de interés
- Asistencia de costos de cierre.
- Incentivos del constructor
- Contribuciones del vendedor o financiación del vendedor
- Adelantos de tarjetas de crédito
- Préstamos garantizados o no garantizados de otro activo (automóvil, capital de la vivienda)
Los prestatarios no pueden obtener un préstamo puente (también conocido como financiamiento de brecha) o participar en otros métodos de financiamiento interino para cumplir con el requisito de inversión monetaria o el pago de los costos de cierre necesarios para completar la transacción de compra. Esta restricción incluye gravámenes subordinados, préstamos personales, retiros de efectivo de tarjetas de crédito, financiamiento del vendedor y cualquier otro compromiso de préstamo que no pueda cumplirse al cierre.
¿Cuál es el papel del agente de bienes raíces?
Senior debe considerar un acuerdo por escrito: debe incluir contingencias para la venta de la vivienda anterior del senior, la inspección de la vivienda, etc.
Seleccionar una casa para comprar y obtener una inspección
HUD recomienda encarecidamente a todos los adultos mayores que obtengan una inspección de la casa por parte de un inspector de viviendas profesional con licencia (esto se sugiere pero no es obligatorio)
- Evalúa la condición física: estructura, construcción y sistemas mecánicos.
- Identifica los artículos que necesitan ser reparados o reemplazados antes de la fecha de cierre programada
- Calcula la vida útil restante de los principales sistemas, equipos, estructura y acabados
- Los compradores deben estar en la inspección para hacer preguntas sobre la condición y el mantenimiento
Reparaciones Requeridas
- Problemas de salud y seguridad o integridad estructural.
- Debe ser completado antes del cierre por el vendedor
- Incluir en un acuerdo de compra.
- El comprador no puede poner dinero en reparaciones antes de ser dueño de la casa
Escribiendo una oferta
- Debe indicar la oferta dependiendo de una inspección satisfactoria realizada por un inspector calificado
- El prestatario puede querer que un abogado lo revise: aumenta los costos pero puede valer la pena
- El cliente puede cancelar la transacción en cualquier momento antes del cierre, pero esto podría afectar el depósito de efectivo.
Costos de cierre
Costos de cierre estándar de HECM más:
- Tasas de registro
- Impuestos de transferencia
- Varía de estado a estado
Otras cosas que debes saber:
- No hay derecho de rescisión de tres días, a diferencia del HECM tradicional. El período de derecho de rescisión de tres días no se aplica a HECM para transacciones de compra. Por lo tanto, todos los anticipos iniciales pueden ser desembolsados ??el día del cierre por el agente de liquidación. Sin embargo, la FHA alienta a los prestamistas a buscar la opinión de sus abogados para asegurar el cumplimiento de las leyes federales o estatales.
- Las concesiones del vendedor no son aplicables a las hipotecas revertidas.
- Los prestatarios HECM existentes que participan en una transacción HECM para compra no son elegibles para una reducción del MIP por adelantado y los prestamistas deben ingresar la transacción en Conexión FHA como un nuevo HECM.
- Las agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD que han sido aprobadas para brindar asesoría de hipotecas revertidas deben asesorar a quienes anticipan el uso de HECM para la opción de compra en todos los temas cubiertos en esta Carta Hipotecaria y otros requisitos y emisiones de HUD.
- Los prestamistas deben garantizar que la propiedad, cuando se utiliza como garantía para el HECM, cumple con los siguientes requisitos de propiedad:
- 1) Es la residencia principal del prestatario;
- 2) La construcción está completa y se ha emitido un certificado de ocupación o su equivalente al momento en que el préstamo está asegurado por la FHA ('aval') o por la fecha límite del prestamista, y
- 3) Se satisface cualquier financiamiento de préstamo de construcción para la propiedad, que servirá como garantía para el préstamo HECM, y los derechos de retención HECM estarán en una posición de primer y segundo derecho de retención y, en el momento del cierre, no habrá otros derechos de retención contra la propiedad. existe.
Flipping de propiedad
Para evitar casos de cambio de propiedad, los prestamistas deben tomar medidas para garantizar que:
- Solo los actuales propietarios registrados pueden vender propiedades que serán financiadas utilizando hipotecas aseguradas por la FHA;
- Cualquier reventa de una propiedad no puede ocurrir 90 días o menos a partir de la última venta para ser elegible para el financiamiento de la FHA; y
- Para las reventas que se realicen entre 91 y 180 días cuando el nuevo precio de venta supere el 100% del precio de venta anterior, la FHA requerirá documentación adicional que valide el valor de la propiedad.
Estafas de inversión de propiedad
Si un prestamista sospecha que una persona mayor se ha convertido en víctima de una estafa de invasión de propiedad, se debe contactar a la División de Procesamiento y Suscripción del HOC local.
Las quejas se pueden informar a la línea directa del Inspector General de HUDen: Línea directa de la Oficina del Inspector General de HUD, GFI
451 7th Street, SW
Washington, DC 20410
Línea gratuita: 1-800-347-3735
TDD: (202) 708-2451
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