Explora cómo una hipoteca inversa puede formar parte de un plan de jubilación: complementar ingresos, eliminar un pago hipotecario existente o crear un colchón financiero. Si le conviene o no depende de sus metas, sus otros recursos y cuánto tiempo planea quedarse en la casa.
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Cómo funcionan las hipotecas inversas.
Los dos conceptos erróneos más comunes sobre las hipotecas inversas son estos:
1. El banco se va a quedar con mi casa.
2. No quedará nada para que mis hijos hereden.
Veamos por qué ninguno de los dos es cierto.
Existe lo que se llama un gravamen (derecho de retención) sobre el título. Eso significa que cuando usted deje su casa y la venda, o cuando fallezca, la casa se vende: se paga el saldo del préstamo y lo que quede pasa a sus herederos. No es diferente de tener una hipoteca tradicional.
De hecho, hay una ventaja muy clara. Con una hipoteca tradicional, si usted fallece, sus hijos tienen que seguir haciendo el pago mensual de la hipoteca hasta que se venda la casa. Si la casa tarda en venderse —por las fiestas, el invierno o cualquier otra razón— esos pagos mensuales pueden convertirse en una carga para ellos.
Con una hipoteca inversa, si usted fallece, sus herederos tienen tiempo para vender la casa y no hay pagos hipotecarios durante ese período.
Ahora hablemos del temor de que los hijos no heredarán nada.
Para simplificar, digamos que su casa vale $600,000 y que tiene una hipoteca existente de $200,000.
Al hacer la hipoteca inversa, eliminamos esa hipoteca existente de $200,000. Ahora ya no tiene un pago hipotecario mensual. Usted sigue siendo responsable de los impuestos sobre la propiedad, del seguro contra incendios y riesgos, y del mantenimiento de la casa, pero ese pago hipotecario que antes hacía —digamos $1,500 al mes— desaparece.
Y quizás se pregunte: ¿cómo funciona?, ¿cómo es que no hago un pago?
Cada mes, el pago que usted habría hecho se suma al saldo de la hipoteca inversa. Al final del mes el saldo es un poco mayor, y al final del año es más alto.
Si con el tiempo el saldo de la hipoteca inversa llega a ser mayor que el valor de la casa y usted fallece, ni sus herederos ni su patrimonio son responsables de la diferencia. Por ejemplo, si llegara a deber $700,000 y el valor de la casa bajara a $400,000, usted no es responsable de esos $300,000 de diferencia. Eso es lo que cubre el seguro hipotecario de la FHA: es un préstamo sin recurso.
Pero aquí está la parte que casi todos pasan por alto: la apreciación.
Los valores de las casas suben y bajan con el tiempo, pero en California en particular, observando un promedio de varias décadas, los bienes raíces han tendido a apreciarse a largo plazo a una tasa aproximada del 4.6% por año. Algunos años suben mucho más rápido; otros no suben, e incluso bajan un poco. El comportamiento pasado no garantiza resultados futuros.
Entonces, lo que ocurre en la práctica es que el saldo de la hipoteca inversa va subiendo, pero el valor de la casa también puede ir subiendo.
Siguiendo el ejemplo: digamos que dentro de 10 años usted se muda y el saldo de la hipoteca inversa es ahora de $300,000. Pero la casa, después de apreciarse durante esos 10 años, podría valer, digamos, $800,000.
Recuerde: la casa valía $600,000 y usted debía $200,000 al empezar, así que tenía $400,000 de plusvalía. Ahora debe $300,000, pero la casa vale $800,000 — esa diferencia es de $500,000 en plusvalía.
Un último punto: sí, si no usara la hipoteca inversa, sus hijos heredarían más. El banco no le presta toda la plusvalía de su casa: le presta aproximadamente la mitad, y la otra mitad permanece en su casa como plusvalía. La cantidad que le permiten pedir prestada no es un precio al que el banco compre su casa.
Y eso es clave: el banco no está comprando su casa. Su casa sigue siendo suya cuando hace una hipoteca inversa. El préstamo inverso es solo un préstamo, como cualquier otro; el prestamista no se queda con su casa.